LA SCHL ET LES RÉSIDENCES POUR AÎNÉS : QUELQUES CONCEPTS ESSENTIELS INSPIRÉS D’UNE CONFÉRENCE RÉCENTE

La conférence du 20 novembre

Le 20 novembre dernier s’est tenue une conférence de la SCHL au Palais des Congrès de Montréal, sous le thème de « Tendances, transition et nouvelles réalités ». La SCHL nous a gracieusement fourni la documentation (1).

Avant de relever certains éléments qui, dans les diverses interventions, peuvent intéresser les propriétaires et gestionnaires de résidences pour aînés, voyons un peu le contenu de cette conférence. Elle était composée de trois séances distinctes quoique complémentaires. Dans un premier temps, Kevin Hughes et Bertrand Recher ont traité de « La province et sa métropole »; Leur intervention a été suivie par celle de Lydia Yakonowsky qui a proposé une « Visite de quartiers », puis par celle de Francis Cortellino intitulée « Tout sur la copropriété ».

On devine que la conférence ayant lieu à Montréal, les propos concernaient la région de Montréal. L’analyse de la situation de la province et de sa métropole furent traités successivement sous l’angle du marché de la revente, du marché du neuf et du marché locatif. La « visite de quartier », après avoir traité des tendances démographiques, s’attarda sur la propriété absolue, le marché de la revente, la copropriété, le marché du neuf et le marché locatif.

Il faut donc aller du côté de la tendance démographique, et du marché locatif pour se rapprocher de la réalité des résidences d’aînés.

Il serait évidemment intéressant de compléter les informations avec le fameux rapport annuel produit par la SCHL, qui se rapporte exclusivement aux résidences privées pour personnes âgées. Mais cette conférence a pour nous un intérêt bien particulier, celui de mettre en évidence certains aspects du marché qui peuvent se rapporter aussi aux résidences d’aînés et révéler certains aspects de ce marché spécialisé qui sont très peu traités la plupart du temps. Nous voulons parler des rapports entre les inscriptions et la vente et la distinction entre un marché de vendeur, un marché d’acheteur et un marché équilibré.

Comme on va le voir à l’instant, ces deux aspects sont essentiels à la compréhension du marché des résidences pour aînés et ils sont malheureusement occultés la plupart du temps, non seulement par les vendeurs et les acheteurs de résidences pour personnes âgées mais aussi et surtout par les professionnels du courtage immobilier et de l’évaluation.

Concernant le rapport entre le rapport entre les inscriptions et la vente tel que présenté dans les interventions de Mme Yakonowsky et Messieurs Hughes et Recher, il est fondé sur les données d’MLS. Et les tableaux sont parlants : on constate une augmentation des inscriptions et une baisse des ventes ! Il serait donc intéressant d’avoir les chiffres pour ce qui est des RPA spécifiquement. On pourrait aussi y ajouter les données provenant des actes notariés qui permettent entre autre de mesurer le temps entre l’inscription et la vente, comme le fait Mr Cortellino dans son intervention.

Quelques réflexions à partir de la conférence…

Si on se place spécifiquement du côté des résidences d’aînés, il suffit de questionner Richard Perreault pour voir les implications pour le cas des résidences pour personnes âgées :

Il faut tout d’abord se rappeler que le marché des résidences pour aînés se distingue de celui des autres types d’habitation dans la mesure où le financement est présentement très ardu. Les prêteurs étant de plus en plus frileux lorsque vient le temps d’accorder des prêts. Par ailleurs, les tableaux produits par les conférenciers cités plus haut démontrent que si les inscriptions sont en augmentation, les ventes, elles décroissent. On peut noter que c’est précisément ce qui se produit dans le milieu des résidences pour aînés : si de nombreuses résidences sont mises en vente, très peu d’entre elles sont effectivement vendues…

Quels sont les raisons à cela ? Selon Richard Perreault, l’une des raisons est sans contredit le prix trop élevé de (trop) nombreuses résidences d’aînés qui sont actuellement mises en vente. Et ce fait, conjugué au fait relevé plus haut à savoir qu’il est de plus en plus difficile d’obtenir un prêt pour ce type de commerce, explique la conjoncture actuelle. D’où vient que les résidences d’aînés soient très souvent listées à un prix trop élevé ? Les propriétaires, explique Richard Perreault, ont trop tendance à se fier sur les résidences qui sont présentement en vente pour établir la valeur de leur propre RPA, alors qu’ils devraient plutôt se servir des RPA vendues comme comparables.

Et le problème s’envenime lorsque les professionnels (évaluateurs et courtiers) n’ont d’autres choix que de se référer à des transactions datant de quelques années et non des derniers 18 mois. Résultat : les possibilités de conclure une transaction s’en trouvent sérieusement amoindries… À moins bien sûr que le vendeur consente à baisser son prix :

Maintenant, souligne Richard Perreault les vendeurs sérieux doivent travailler avec des taux de capitalisation plus élevés, un minimum de vacances due à la sur construction, une réserve de remplacement pour le bâtiment et l’équipement, une masse salariale plus élevée due à l’alourdissement de la clientèle et à la pression des employés et des syndicats et les coûts de nourriture à la hausse. Tout cela engendre des dépenses plus élevées tandis que les revenus, eux, dépendent de la capacité de payer des gens. Tout cela nous oblige à rejeter les projections normalisées trop positives.

On comprend ainsi, tout l’intérêt qu’il y aurait à réfléchir sur le marché des résidences pour aînés en se basant sur certains concepts et méthodes d’analyse utilisés par la SCHL pour tous les types d’habitations.

Source :

(1) Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), Présentation sur la conférence sur les perspectives du marché de l’Habitation de Montréal, 2012. Ces renseignements sont reproduits et distribués « tels quels » avec l’autorisation de la SCHL. Adaptation de données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement, nom du Produit ou de l’Information, date de référence. La présente ne constitue en aucun cas un appui de la Société canadienne d’hypothèques et de logement envers ce produit.

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