Une conjoncture peu propice aux transactions

Présentement, de nombreux facteurs concourent à rendre les transactions difficiles et hasardeuses :

• L’augmentation du taux d’inoccupation suite à la construction de nombreuses RPA depuis quelques années ;
• L’absence des baby boomers, encore trop jeunes pour aller vivre en résidence ;
• Le retrait (ou presque) de la SCHL et des institutions prêteuses depuis 2009, du refinancement hypothécaire;
• De nouvelles normes de financement pour les autres ;
• Les mises de fonds exigées sont de plus en plus importantes.

Dans ce contexte, comment les prêteurs abordent-ils actuellement les dossiers de résidences d’aînés ?

Ce qui n’a pas changé : le taux de capitalisation

Vous savez bien sûr ce qu’est le taux de capitalisation. Pour plus de détails, je vous invite à lire mon article. Disons simplement qu’il s’agit d’un concept essentiel utilisé dans le marché pour évaluer un immeuble ; car il est évident que la valeur d’une résidence pour personnes âgées, aux yeux des prêteurs, est en bonne partie déterminé par son taux de capitalisation ! C’était le cas en 2008 et ça l’est toujours aujourd’hui. Bien plus, les chiffres que j’affichais dans mon article de 2008, sont encore d’actualité aujourd’hui :

Le taux de capitalisation demeure donc à la base de toute évaluation. Et le tableau 1 montre en outre que plus une RPA offre des soins et services, plus le taux de capitalisation exigé par le prêteur est élevé.

De nouvelles exigences se sont ajoutées

Vous vous rappelez sûrement que vers mars 2009, les banques ont considérablement diminué leurs activités. Et depuis lors, il faut se conformer à d’autres exigences, soit des normes minimales de dépenses qui doivent être incluses dans le calcul. Je dois cependant ajouter que ces normes existaient déjà, mais en parole seulement ; maintenant elles doivent être respectées avec rigueur…

Les voici brièvement décrites :

Le tableau 2 montre que dans le cas de la vente d’une résidence pour aînés, pour chaque item, la perception diverge selon que l’on soit le propriétaire, le prêteur ou l’acheteur. La plupart de ces items ne sont pas comptabilisés par le vendeur ou l’évaluateur, ce qui fait que les revenus nets sont en hausse pour ces derniers. Mais à la fin, c’est le point de vue du prêteur qui prime ! Par exemple, en ce qui a trait aux antécédents de location, ce qui prime, c’est la stabilité depuis les 3 dernières années. Pourquoi ? Parce que la surconstruction a boulversé le marché des RPA, changeant la donne de façon dramatique pour certains type de résidences pour aînés. Et c’est ce que le prêteur garde en tête: Si votre résidence a connu une bonne location cette année mais que les années précédentes ont été difficiles, le prêteur va ajuster la valeur de votre résidence en conséquence…

Il faudrait aussi ajouter un mot sur les syndicats. On sait que depuis un certain temps, la syndicalisation est en hausse dans le monde de l’hébergement pour aînés et c’est une réalité très présente pour tous ceux qui se spécialisent dans les soins. Évidemment, les vendeurs et évaluateurs n’en tiendront pas compte dans leur évaluation. Mais on sait pourtant que la syndicalisation d’une résidence pour aînés occasionne une hausse de salaires de plus ou moins 20% et que seulement 25% des acheteurs vont s’intéresser à une RPA syndiquée, mais en tenant compte de ce fait lorsque vient le temps d’en établir la valeur…

Enfin, on sait que la certification est exigée par les prêteurs. Mais ces exigences ont augmenté; songeons simplement à celles qui a trait à la sécurité incendie et qui occasionnent des dépenses accrues de la part des propriétaires.

Conclusion : la bonne façon de calculer le revenu net provient des prêteurs !

Si le taux de capitalisation exigé pour établir la valeur ne semble pas avoir vraiment changé depuis 2009, le changement provient plutôt des autres exigences, qui, elles, en augmentant forcément les dépenses, rendent le revenu net sur papier plus bas et rendent plus difficile l’atteinte d’un prix de vente.

Les conséquences de tout ceci pour le vendeur d’une résidence pour personnes âgées sont considérables : le resserrement des exigences des prêteurs tout autant que de la certification sont autant d’incitatifs, pour le vendeur, à évaluer sa résidence d’une façon rigoureuse et réaliste.

Or la valeur d’une résidence pour aînés est jugée avec le TGA (ou taux de capitalisation) selon la méthode de calcul du prêteur. Le « cash flow » du vendeur n’a donc rien à voir avec les normes et méthode cités plus haut. Tenez compte uniquement du cash-flow pour évaluer votre résidence et c’est l’échec assuré.

Ceci explique pourquoi de nombreuses résidences pour aînés sont sur le marché durant des mois voire des années et qu’elles ne se vendent pas. Pour vendre une résidence pour personnes âgées, en 2013 et pour quelques années à venir, il faut se mettre dans le marché.

Certains vendeurs ont l’habitude de nous vendre leur rentabilité sur des projections futures, sur ce qui va arriver ou sur ce que l’acheteur pourra faire par la suite.

D’autres nous font miroiter une situation idéale de leur résidence qui ne correspond en rien à la réalité.

Ils contribuent simplement à maintenir la confusion. Ils sont dans une bulle fermée à la réalité du marché. ET au lieu de crever cette bulle, certains se contentent de souffler dedans…

Mais quel acheteur accepterait d’acheter du vent?

REFERENCES

(1) PERREAULT, Richard, « Le taux de capitalisation », Revue L’Indice, vol 9, no. 3, p.6
http://aineshebergement.com/indice/revue/v9-3.pdf

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