Il y a parfois des situations étranges. Prenez par exemple la SCHL, qui n’assure plus les prêt pour l’achat de résidences d’aînés et qui a publié néanmoins, tout récemment, une série de 5 volumes consacrés au RPA, sous le titre général de « Le logement des aînés aux Canada. Le guide du marché des plus de 55 ans ». Vous pouvez consulter ces ouvrages en suivant le lien qui figure ici-même (1). Voici les thèmes traités dans chacun des volumes :
| Volume 1 : Comprendre le marché Volume 2 : Réagir au marché Volume 3 : Planifier le projet Volume 4 : Concevoir le projet Volume 5 : Services et commodités |
Pour notre part, nous nous sommes intéressés dans le présent texte au Services et commodités. Pourquoi cet ouvrage en particulier ? Parce que, nous apprend-on dans l’introduction,
| Le présent volume est fondé sur les informations présentées dans les Volume 1 à 4 de la série et leur sert également de complément (p.5) |
Il s’agit donc d’une synthèse de l’ensemble du Guide. De plus, le thème, « services et commodités » nous semble particulièrement d’actualité, puisque les résidences d’aînés sont de plus en questionnées à travers les médias, la certification, etc.…
En gros, cet ouvrage s’attarde en effet à deux aspects essentiels d’une résidence pour personnes âgées, auxquels doivent tenir compte tout ceux et toutes celles qui désirent démarrer ce type d’entreprise : le premier est la détermination de la gamme des services à offrir aux résidents et le second rend compte des façons de fournir lesdits services. Et dans tout l’ouvrage, un élément important semble préoccuper les auteurs, à savoir:
| (…) l’équilibre entre le besoin de demeurer concurrentiel sur le marché en attirant des acheteurs et des locataires dans l’ensemble et le besoin que les services et les commodités soient rentables et correspondent aux exigences réelles des occupants (p. 6). |
C’est en effet ce qui nous semble être l’élément central de cet ouvrage : pour les auteurs, il ne s’agit pas seulement de démarrer une résidence pour aînés. Encore faut-il qu’elle soit rentable ! Et pour y arriver on doit se poser de nombreuses questions…
Quelques questions à poser
Ainsi, pour déterminer la gamme des services à offrir, divers aspects doivent être considérés, tels que l’emplacement (la résidence se trouve-t-elle en ville ou en campagne ?), le caractère d’ensemble (c’est-à-dire la distinction entre les services essentiels et facultatifs), le marché cible (les baby-boomers ou une clientèle plus âgée), la concurrence (puisque combler les caractères non satisfaits d’une collectivité exige du promoteur des études de marché, voir l’étude du coût de location des logements dans les autres résidences pou aînés de la région afin de se faire une idée du pouvoir d’achat de la clientèle ciblée) et, bien sûr, la règlementation.
Cet ouvrage consacre aussi plusieurs pages à ce que la SCHL appelle les services, qui sont les soins personnels, l’entretien ménager, la santé et bien-être, et les commodités (c’est-à-dire des appareils fonctionnels personnels, comme des fauteuils roulants et des cannes ou des prothèses auditives, des appareils fonctionnels intégrés, comme des lève-personne ou des ascenseurs, des activités sociales et récréatives, le transport et les commodités de luxe).
Quant aux façons de fournir les services, les auteurs, distinguent 4 types de services : 1. à domicile (c’est-à-dire dans le logement du résident), 2. Offerts sur place (soit dans les espaces communs), 3. Offerts par des organismes externes qui se trouvent près de la résidence et 4. Sous la forme de soins regroupés, c’est-à-dire fournis par des équipes de travailleurs communautaires.
Éviter les dépenses superflues
Jusqu’à maintenant, il n’y a rien de bien nouveau pour les promoteurs qui ont une expérience des résidences d’aînés ou des gestionnaires de ce type d’entreprise, si ce n’est cette nomenclature qui a le mérite, nous semble-t-il, d’offrir des concepts précis sur lesquelles l’analyse se base. Mais on aura remarqué aussi que se profile dans ce résumé cette préoccupation relevée plus haut de faire en sorte que le projet de créer une résidences pour personnes âgées soit rentable, dans des expressions tels que « commodités de luxe » et « organismes partenaires ». À de nombreuses reprises, en effet, on souligne, comme un avertissement, que les services et commodités peuvent nécessiter des dépenses supplémentaires :
| D’autres commodités nécessitent un espace réservé et peuvent entraîner un investissement initial élevé en équipement et coûts d’entretien à long terme… (p.13) |
Un service de voiturier ou stationnement souterrain chauffé et surveillé peuvent être ajoutés si cela est économiquement réalisable. (p. 14)
Quant aux commodités dites « de luxe », soit les spa, boutiques « et d’autres commodités et services plus communément associés aux hôtels luxueux »,
| Au moment de songer aux types de commodités à offrir, il faut se rappeler que la conjoncture économique peut influer sur la capacité des occupants de se payer des services de luxe à long terme. (p.14) |
| La capacité de payer ces services est de toute évidence un facteur déterminant ; toutefois les promoteurs doivent être prudents s’ils présument que les occupants accepteront de continuer de payer pour des commodités luxueuses au fil des ans (p.7) |
| Étant donné que les baby-boomers ont de grandes attentes en ce qui concerne l’étendue et la qualité des services et des commodités, ils pourraient préférer dans certains cas que ceux-ci ne soient pas offerts du tout plutôt qu’accepter un produit insatisfaisant ou de qualité inférieur (p. 8) |
Savoir utiliser les ressources existantes
D’où l’intérêt de recourir, selon la SCHL, à des services qui existent déjà dans la collectivité. Dans les villes, par exemple, il existe de plus en plus de bâtiments dits « polyvalents » qui renferment de nombreux services, comme, par exemple, des bibliothèques, des lieux de cultes ou d’anciens centres commerciaux. La SCHL propose même de créer un poste de concierge dans les résidences pour aînés, dans le but de guider efficacement les résidents vers les bons services externes.
| Même si les occupants peuvent prendre eux-mêmes les dispositions pour profiter de ces services, il pourrait être intéressant et novateur d’envisager de fournir un service de conciergerie pour coordonner les activités et les services entre les occupants et les fournisseurs. Cela viendrait en aide aux occupants plus âgés (…). Un service de conciergerie attirerait également les personnes les plus jeunes du marché cible comme les baby- boomers, qui aspirent généralement à un mode de vie sans souci (pp. 16-17). |
| (…) permet aux promoteurs de se concentrer sur la gestion de l’hébergement sans avoir à se spécialiser dans la prestation de services de santé et de soutien (p.19). |
Bien plus, pour ce qui des services sous la forme de soins regroupés, dont nous parlions plus tôt, la SCHL souligne que
| Cette approche est très avantageuse au sens où les besoins changeants des clients peuvent être satisfaits en temps opportun et avec sensibilité. Les clients profitent de plus de services lorsqu’ils en ont besoin et il y a une meilleure constante pour ce qui est des travailleurs communautaires de la santé et des soins (p.15) |
Dans un contexte où certains grands promoteurs de résidences d’aînés semblent s’essouffler (2), cet ouvrage de la SCHL nous semble un avertissement à ne pas se laisser aller à l’enthousiasme, ou une invitation à la prudence. Il souligne également la nécessité de faire des économies en profitant des ressources provenant du milieu, qu’elles soient humaines ou matérielles. Ne serait-ce pas l’image des RPA de demain qui se profilent dans ces pages ? En tout cas, ce que semble nous dire la SCHL, c’est que lorsque vient le temps de créer une résidence pour personnes âgées, la prudence doit être de mise, et la réflexion doit précéder la construction…
(1) Pour consulter les 5 volumes de la série :
http://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/prin/coco/loaica/index.cfm
(2) BÉLANGER, Mathieu, « Situation « catastrophique » pour les résidences d’aînés »,
http://www.lapresse.ca/le-droit/actualites/actualites-regionales/201303/07/01-4628941-situation-catastrophique-pour-les-residences-daines.php?utm_categorieinterne=trafficdrivers&utm_contenuinterne=cyberpresse_vous_suggere_4626062_article_POS1
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