LA RECHERCHE UNIVERSITAIRE AU SERVICE DES PROMOTEURS IMMOBILIERS

Les promoteurs immobiliers font de la recherche comme Monsieur Jourdain faisait des vers. De fait, quel promoteur immobilier ne voudrait pas connaître l’avenir afin de connaître le sort que connaîtra le projet qu’il est à développer? Certains grands propriétaires de résidences pour personnes âgées n’hésitent pas à se qualifier de « visionnaires » ou de qualifier leurs formules d’hébergement d’ « innovatrices », laissant entendre qu’ils ont trouvé la formule de l’avenir en matière d’habitation pour aînés.

Et pourtant, certaines de ces RPA ne s’en retrouvent pas moins avec des taux de vacances élevés. On comprendra que les promoteurs effectuent des recherches avant de mettre en branle un projet immobilier : ils entreprennent par exemple des enquêtes auprès de la clientèle visée, font des études de marché, etc. Et il en est de même pour les gens qui désirent acheter une RPA : ils s‘enquièrent du nombre de résidences pour aînés qui sont en service dans la région, de la densité de personnes âgées etc. Tout ca pour dire que la recherche, dans le marché des RPA, est une activité qui semble essentielle pour tous les gens qui veulent faire leur place dans le secteur. Nous voudrions parler ici d’un promoteur immobilier qui n’hésite pas à se doter de ressources en recherche importantes. Il s’agit d’Icade, en France, qui est

(…) une société immobilière cotée, filiale de la Caisse des Dépôts, une entreprise qui allie le meilleur du public et le meilleur du privé, un bâtisseur de villes depuis plus de 150 ans, un précurseur du développement durable en immobilier (1)

Icade semble très active au niveau de la recherche et de l’innovation et en particulier (et c’est ce qui nous intéresse ici) dans le domaine du vieillissement de la population, selon une approche qui

(…) implique une réflexion globale de l’aménagement des logements à la conception de quartiers combinant qualité de transports, offre de soins, commerces de proximité, services et accessibilité. Le pôle de recherche d’Icade s’associe avec des équipes de recherche universitaires composées de géographes, sociologues mais aussi des designers et ergothérapeutes en lien avec les équipes opérationnelles d’Icade. (1)

Comment rallier chercheurs universitaires et promoteurs immobiliers ?

Le chercheur chargé du « Pôle de recherche sur le vieillissement et l’adaptation de la ville » est un géographe de 30 ans du nom de Pierre Marie Chapon qui enseigne à l’Université Jean Moulin Lyon 3. On apprend que son projet de doctorat (dont vous pouvez lire un bref résumé ici-même), « répond à une demande professionnelles d’ICADE, un des principaux promoteurs immobiliers du pays » (2). Ainsi, le profil professionnel de ce chercheur donne une bonne idée d’une façon (il y en a sûrement d’autres) d’appliquer les recherches universitaires à des cas concrets d’immobilier:

Son originalité, c’est qu’il a réussi à concilier sa profession et ses intérêts intellectuels, puisque Icade lui a permis de devenir chercheur associé à Lyon 3 sur le même sujet que celui de son doctorat, tout en continuant à donner des cours à l’université (2)

Or il nous semble que présentement, le milieu des résidences privées pour personnes âgées au Québec gagnerait à ce que de la recherche appliquée y soit pratiquée. Songeons simplement à la certification dont les critères évoluent,  et gageons qu’un peu de recherche appliquée aiderait à déterminer avec plus de précisions les critères essentiels à la certification et les méthodes pour y arriver. Mais plus particulièrement, les recherches d’Icade nous suggèrent quelques réflexions non pas sur les RPA elles-mêmes mais surtout sur l’environnement d’une RPA…

À chacun sa ville !

Disons en premier lieu qu’Icade œuvre dans la ville. Or

On parle de qualité urbaine lorsque les environnements urbains ont la capacité de répondre aux besoins de la population. (…) il existe une ville pour l’enfant, pour la personne âgée, les adolescents… La qualité urbaine varie en fonction de leurs besoins et attentes propres. (4) (p. 108).

On ne se surprendra pas de l’importance accordée aux types de personnes visées, ici, des femmes âgées de 80 ans, d’une part vivant à domicile et d’autre part dans des établissements d’hébergement pour personnes dépendantes (Ehpad). Or de telles recherches nous suggèrent que s’il y a une ville pour les aînés, il est possible d’évaluer chacun de ses secteurs en fonction des besoins des usagers…

Découper la ville en secteurs

Il semble y avoir trois secteurs : 1) « favorables », 2) « défavorables » et 3) « conjoncturellement défavorables ou potentiellement favorables » (4). Dans l’article consulté, une carte est même présentée, illustrant ces divers lieux. À ce niveau, nous pourrions faire remarquer que de telles recherches pourraient enrichir celles qui sont déjà entreprises chez-nous depuis plusieurs années par la SCHL dans le cadre de son rapport. En effet, si, dans ce rapport, il est possible de déterminer le nombre de résidences pour aînés dans chaque partie d’une ville (disons Montréal) il serait par ailleurs utile de déterminer à quel type de secteur on a affaire…

Questionner le système actuel

Or, pour ce qui est de la France, le chercheur fait un constat : « (…) les solutions actuelles ne sont pas forcément les bonnes » (3). Bien sûr, il parle du cas français. Mais dans un article que nous avons consulté, il pose une question qui nous semble fondamentale :

Faut-il réaliser systématiquement des logements adaptés quelques soient les caractéristiques territoriales ou est-il plus pertinent de regrouper une offre d’hébergement adaptée dans des environnements évalués comme favorables au détriment de certains n’offrant pas toutes les garanties d’une bonne qualité de vie pour les résidants âgés ? (4) (p.8)

Cette question nous semble des plus importantes dans le contexte de la certification. On notera que cette dernière n’accorde aucune importance à l’environnement entourant les RPA  et pourtant on pourrait, à la lumière de cette citation, se poser les questions suivante : qu’en est-il d’une RPA certifiée et de construction moderne située dans un secteur défavorable ou, à l’opposé, d’une autre bien située mais nécessitant des rénovations majeures ? C’est l’avenir de notre société vieillissante qui se pose ici, en matière de développement urbain.

L’avenir de la recherche sur les résidences pour aînés

On notera qu’Icade porte son intérêt sur la ville, et pas seulement sur les RPA. Mais des recherches de ce genre nous semblent inspirantes et pourraient sans doute être effectuées (et le sont sans doute déjà) dans les régions. Et les avantages de la recherche dans le domaine nous semblent multiples

D’abord, de telles recherches s’effectuent à plus ou moins long terme. Ce qui permet de déceler les tendances. Ainsi par exemple,

Icade est un partenaire de long terme. Nous menons certains de nos projets sur 20, 30 ans et parfois plus. Icade réalise de grands projets dans toutes les métropoles françaises. Nous construisons des quartiers entiers. Notre champ d’action est vaste, il intègre l’ensemble des enjeux de la ville de demain(1).

De plus, il est possible de bénéficier de la collaboration de diverses spécialités complémentaires. Enfin, et ce qui nous semble l’argument le plus intéressant, provient d’une constatation : Tout ce qui a été dit précédemment se retrouve dans un listing bien fait lors de la vente d’une résidences pour personnes âgées. Vous y trouverez en effet non seulement les revenus et dépenses, mais aussi des informations sur les services de proximité. Les comparables vous permettent de vous faire une idée. Par ailleurs, dans le cadre de transactions, des études de marché sont souvent produites. Un listing bien fait montre de plus si la résidence est bien située ou non, si des rénovations sont à faire, etc. Autant de questions que se posent les investisseurs qui désirent acheter ou construire une RPA. La recherche permettrait sans doute de pousser un peu plus loin toutes ces observations contenues dans un listing bien conçu.

Et c’est donc ici, selon nous, que se rejoignent les promoteurs immobiliers et la recherche appliquée…

REFERENCES

(1) Adresse du site d’Icade :
http://www.icade.fr/#

(2) http://www.univ-lyon3.fr/fr/recherche/parutions-et-theses/theses/theses-soutenues/theses-soutenues-2011/chapon-pierre-marie-557421.kjsp?RH=1296225286596

(3) DEROUDILLE, Jean-Pierre, « Un jeune chercheur sur le vieillissement »
http://www.sudouest.fr/2012/01/30/un-jeune-chercheur-sur-le-vieillissement-619265-4696.php

(4) CHAPON, Pierre-Marie et Florent RENARD, « Intensité urbaine : comme évaluer des optimums territoriaux en fonction des pratiques urbaines des habitants ? L’exemple des personnes âgées », Urbia. Les Cahiers du développement urbain durable, No. 9 (décembre 2009), pp. 105-117.

RÉSIDENCES POUR PERSONNES ÂGÉES À VENDRE – CLIQUER ICI

ptBRP 66.3

 

%d blogueurs aiment cette page :