RPA Québec

Mais il nous semble que le terme est de plus en plus utilisé dans le langage courant, notamment par les journalistes et les propriétaires de RPA eux-mêmes, qui tous n’accueillent pas toujours une clientèle en très grande perte d’autonomie. Ainsi, il nous semble que le terme « milieu de vie » subit une sorte d’extension ; il est de plus en plus utilisé pour décrire l’environnement des RPA accueillant une clientèle autonome et semi-autonome (voir par exemple la FADOQ). Comme si, de terme « spécialisé », il prenait peu à peu une place dans le vocabulaire générale et dans le langage courant.

Ainsi, force est d’admettre que, malgré l’apport des spécialistes (gérontologues, gériatres, etc.…), les personnes âgées elles-mêmes sont bien placées pour nous donner quelques éléments de réponse quant au milieu de vie dans lequel elles veulent vivre quand vient le temps de quitter la maison ou l’appartement.

Tout cela est évident : les résidents (ou leur proches quand ces derniers ne sont plus en mesure de le faire) ont le droit de s’exprimer. Mais au-delà du principe, il est toujours pertinent de relever une expérience intéressante. Or tout récemment, une expérience a été tentée, et dont les résultats prometteurs méritent qu’on les résume…

Le passé, porteur d’identité…

Le titre du projet parle de lui-même : « Réminiscence, quand le passé aide le présent ». De fait, le résultat a été de créer

Notons en passant qu’utiliser le passé des résidents comme un élément leur permettant de s’épanouir n’est pas nouveau. Ainsi, pour ce qui est des milieux de vie développés pour une clientèle en grande perte d’autonomie (démence), on peut utiliser un questionnaire, écrire l’histoire de vie de la personne ou travailler au moyen de « repères identitaires». Ainsi, l’approche biographique a

Ainsi donc, le passé demeure un élément clé dans le maintien de l’identité d’une personne hébergée. Revenons maintenant à notre projet. Vous pouvez lire un résumé du projet dans le dernier numéro de la revue Synergie produite par l’Association québécoise d’établissement de santé et de service sociaux (AQESS) (2). Et vous pouvez aussi lire un article plus détaillé sur le site Médiation culturelle dont le mandat est de promouvoir la culture pour tous(3).
Car, voyez-vous, ce projet est une collaboration entre le musée de la civilisation de Québec et le Centre d’hébergement!

L’histoire vivante des résidents… et du centre d’hébergement.

Il est intéressant de noter qu’à l’origine du projet, il y avait les professionnels du Musée qui cherchaient une nouvelle clientèle. Ils ont donc consulté les intervenants du CSSS puis le centre d’hébergement Loretteville. Par la suite, le projet a pris la forme d’un magasin général à la suite des rencontres des muséologues avec les résidents : ils avaient trouvé leur piste ! (3).

Durant la conception de la murale représentant le magasin général, l’artiste a questionné les résidents afin de savoir de quoi il serait constitué, quels sont les produits qui devaient être étalé sur les présentoirs, etc. De plus, une véritable exposition constituée d’objets appartenant aux résidents fut montée dans la RPA.

Par la suite, une évaluation de l’activité a été faite par une professionnelle du Musée afin d’en évaluer la validité, si bien que l’on peut considérer, avec l’un des auteurs consultés, que si le but était de « stimuler les fonctions cognitives supérieures de la clientèle hébergée »,

Et de fait, le projet a fait boule de neige. La confection de la murale étant dispendieuse, le magasin général du centre d’hébergement Loretteville a été reproduit sur des toiles amovibles.

Voici ce que nous voulions relever dans ce projet :

1. Une RPA devrait toujours bénéficier de l’aide extérieure provenant de d’autres organismes, comme, ici, un Musée, qui offre son expertise et qui travaille conjointement avec un centre d’hébergement pour développer un produit adapté.

2. L’expérience décrite ici démontre également que les employés d’une RPA peuvent contribuer à l’élaboration de tels projets, puisque « L’ensemble des outils offerts aux centre d’hébergements est assez complet pour que le personnel même des CHLD prenne la relève à l’animation, diminuant d’autant le coût de l’activité, qui est pris en charge par les centres d’hébergement » (3).

3. L’importance de la recherche dans l’établissement de RPA de qualité.

Mais ce qui nous a le plus intrigué dans l’un de textes consultés, c’est que les professionnels du Musée ont dû apprendre à connaître cette nouvelle clientèle que représentaient les résidents :

Ainsi, lorsque l’on parle d’empowerment des personnes âgées, il ne faudrait jamais oublier la part importante que prend la réminiscence. Mais ce projet qui porte fruit nous rappelle aussi qu’il est très difficile de se mettre dans les souliers des personnes âgées quand vient le temps de créer un milieu de vie intéressant…

REFERENCES

(1) Voir CHARPENTIER, Michèle, avec la collaboration de Maryse Soulières, Vieillir en milieu d’hébergement. Le regard des résidents, Presses de l’université du Québec, 2007.

(2) BOUCHARD, Martin, « Quand le passé aide le présent », Synergie, octobre-novembre, 2012, p. 33.

(3) LEFEBVRE, Michel, Réminiscence. « Le Musée des civilisation fait parler les aînés autour du magasin général », mars 2012.
http://mediationculturelle.culturepourtous.ca/articles/reminiscence/

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ptBRP

Une récente étude fait d’ailleurs état d’une recherche sur l’esprit d’appartenance des aînés à leur milieu (1). On y utilise divers concepts tels que déplacements direct ou indirect (ou symbolique, c’est-à-dire que le milieu où vit un individu est affecté par divers changements, sans que cet individu ne soit mené à le quitter), le concept de vieillir sur place (aging in place), etc…

Une façon intéressante d’aborder la résidence privée dans ses rapports avec son milieu est de se concentrer sur le milieu lui-même : qu’arrive-t-il lorsqu’il se met à changer ? Cette problématique nous a été inspirée par cette étude qui traite du phénomène de gentrification dans un quartier de Montréal, le quartier de Rosemont Petite-Patrie (1).

Mais tout d’abord qu’est-ce que la gentrification ? Selon les auteurs,

Les conséquences pour les personnes âgées sont importantes, étant donnée leur tendance à se confiner dans un milieu restreint en vieillissant soit le voisinage immédiat: fermeture de commerces familiers; rajeunissement de la population ; présence d’immigrants qui, bien entendu, changent le visage du quartier. Les auteurs soulèvent par exemple la fermeture du cercle de l’âge d’or, faute de personnel pour le maintenir, comme ayant une conséquence sur la perte de pouvoir des aînés, qui se trouvent ainsi privés d’un moyen de se rassembler, de « se faire voir ». Par contre, pour certains, il semble que la gentrification ne soit pas que négatif.

Où se situent les RPA dans tout ceci ?

Disons tout de suite que, comme de nombreuses recherches actuelles, celle-ci ne traite pas spécifiquement de RPA. Les auteurs centrent leurs observations sur des personnes âgées qu’ils ont questionnées sur les changements qui sont survenus et surviennent dans le quartier, cherchant à mesurer leurs perceptions des dits changements et les impacts sur leur bien être et leur capacité à prendre leur place dans la société. Nous tenterons donc ici de ne relever que quelques éléments particuliers, mais en vous encourageant, comme toujours, à consulter cet intéressant article.

Premièrement, il semble que les personnes vivant dans des appartements perçoivent moins les changements que les propriétaires. Parmi ceux-ci, les personnes interrogées par les chercheurs ont de fait noté des éléments propres à la gentrification que les locataires, bien évidemment, ne perçoivent pas : comme par exemple la hausse de la valeur des propriétés, ou une perception très générale des changements.

De plus, les chercheurs ont eu la bonne idée de questionner deux groupes ethniques : les franco italiens, très présents dans le quartier, et les Canadiens français. Ils ont relevé de multiples différences entre les deux groupes, et en particulier, le fait que les premiers sont plus intégrés à leur milieu, au point qu’ils ont entrepris des démarches pour créer une RPA dans leur quartier :

L’article ne parle pas de ce projet de construction d’une résidence d’aînés ; mais il serait évidemment intéressant de voir la suite, puisque cela semble provenir de l’initiative des principaux intéressés. On pourrait ajouter que les personnes âgées qui ont été interrogées dans le cadre de cette recherche étaient toutes « mobiles ». Les personnes âgées non autonomes n’ont donc pas été interrogées.

Voici donc les conclusions que cette étude nous suggère : le milieu est évidemment essentiel pour les aînés. Mais la perception du milieu (notamment à travers la gentrification) est différente selon personnes âgées. Dans cette étude, par exemple, les personnes âgées d’origine italienne ne perçoivent pas le phénomène de la même façon que les canadiens-français. Par ailleurs, le fait d’être locataire ou petit propriétaire affecte aussi la perception. Mais il serait intéressant de se demander en quoi les RPA peuvent avoir un impact positif sur le bien être des gens dans un quartier donné. Cette étude, en tout cas, suggère qu’elles peuvent être la manifestation d’un certain maintien du pourvoir des aînés sur leur milieu (pour le cas des aînés italiens qui projettent de créer une résidence d’aînés) ou d’un maintien d’une certaine stabilité (pour ce qui est des aînés locataires qui perçoivent peu la gentrification).

Ce qui démontre, encore une fois, tout l’intérêt qu’il y aurait à tenter de cerner plus précisément la problématique des résidences d’aînés dans notre société en effectuant des recherches systématiques sur le sujet…

REFERENCES

(1) LAVOIE, Jean-Pierre, ROSE, Damaris, BURNS, Victoria et Véronique COVANTI, « La gentrification de La Petite-Patrie. Quelle place et quel pouvoir pour les aînés ? » In Diversité urbaine, vol. 11, no.1, pp. 59-80.

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ptBRP 72.1

N’est-ce pas ce que soulignent les syndicats pour le cas des employés des RPA lorsqu’ils rappellent par exemple l’importance des préposés aux bénéficiaires et les diverses formations qu’ils devront éventuellement suivre afin de mieux répondre aux enjeux du vieillissement de la société ?

Évidemment, le fonctionnement d’un CSSS et celui d’une RPA, ce n’est pas la même chose. Mais l’étude du professeur Soares, qui date de 2010, présente dans le détail les « variables organisationnelles » qui ont servi à l’analyse, et ces variables, évidemment, pourraient être utilisées pour le cas des employés des RPA. Il s’agit de la charge de travail, du contrôle sur le travail, de la reconnaissance, de la coopération, de la justice organisationnelle, de la cohérence des valeurs, de la communication et du développement des compétences (p. 7).

Toutes ces variables servent à mesurer la détresse émotionnelle des employés. Et l’auteur souligne un fait important concernant le burnout :

On pourrait évidemment remarquer que travailler au sein d’une RPA hébergeant des personnes autonomes n’est pas très exigeant mais on est tout de même en droit de se demander quel sera l’environnement social des employés de RPA dans un contexte de vieillissement de la population qui touchera inévitablement les RPA? Difficile à dire pour le moment, mais on peut ajouter que si le professeur Soares a remarqué de gros problèmes dans le CSSS, qui résultent au moins en partie de la fusion des CLSC et de centres hospitaliers pour en faire des CSSS en 2003, il souligne que, bien avant les fusions de nombreuses études ont confirmé que des bureaucraties trop complexes pouvaient avoir des conséquences néfastes sur les employés

Quelques variables organisationnelles essentielles

On pourrait objecter que le fonctionnement d’une RPA est beaucoup moins complexe et hiérarchisé qu’un CSSS. Mais il n’en demeure pas moins que les besoins des employés de RPA sont de plus en soulevés dans les médias et qu’il serait malheureux de ne pas en tenir compte dans l’évolution des RPA… Or, si l’on revient aux variables organisationnelles décrites plus haut, il nous semble que certaines d’entre elles méritent une attention particulière pour le cas des RPA.

L’un des éléments qui revient souvent concerne ce que le professeur Soares appelle « la cohérence des valeurs » :

On sent que les propos que les préposés aux bénéficiaires portent souvent sur cette cohérence des valeurs lorsqu’ils se plaignent de ne pouvoir accorder assez de temps aux résidents, dans une RPA ou un CHSLD où l’on clame pourtant bien haut le bien être des aînés. Il est par ailleurs significatif de constater que pour le cas des RPA, les tâches exigent souvent le travail en équipe (par exemple, selon les principes du PDSB, il faut parfois être deux pour déplacer une personne âgée non autonome). Or, on déplore souvent un manque de personnel. Et on pourrait proposer l’hypothèse que le roulement de personnel, non seulement est néfaste pour les résidents, mais aussi pour les employés, qui ont sans doute plus de difficultés à développer une complicité avec les autres employés ; ce qui nous amène à une autre variables qui devrait être considérée dans toute RPA, à savoir la coopération qui:

On pourrait aussi ajouter l’importance de la reconnaissance du travail des employés en RPA, notamment sur le plan du salaire qui, bien entendu, est plus bas dans le secteur privé que le secteur public. Or la reconnaissance, selon l’étude citée plus haut,

Et tout cela nous amène au contrôle que les employés veulent avoir sur leur travail:

On pourrait ainsi passer un à un toutes les variables décrites par le professeur Soares. Mais on pourrait au moins souligner que pour le cas des employés de RPA, ces variables ne serviraient sans doute pas qu’à mesurer leur qualité de vie mais aussi à structurer leur métier ou profession et demeurer à l’écoute des employés des RPA dans le cadre des diverses réaménagements qui sont soulevés maintenant par la certification, ce qui permettra sans doute d’éviter les problèmes futurs d’insatisfaction au travail…

REFERENCES

(1) SOARES, Angelo, La qualité de vie chez les membres de l’APS, la CSN et FIQ au CSSS Ahuntsic/Montréal-Nord. La santé mentale de la gestion, Université du Québec à Montréal, École des sciences de la gestion, département d’organisation et ressources humaines, Mars, 2010.
http://espaces50plusmontreal.com/

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ptBRP 73.2

Voici un exemple d’une initiative provenant du secteur public qui pourrait bien inspirer les gestionnaires de RPA, et qui fait état d’une « tendance incontournable ». Cette tendance incontournable est décrite dans un article paru dans le tout dernier numéro de Synergie, la revue de l’Association québécoise d’établissement de santé et services sociaux (AQESSS) et qui traite plus spécifiquement de l’utilité, pour le professionnel de la santé, du savoir expérimental des patients (1).

Et en premier lieu, quel est donc ce savoir expérimental que possèdent les patients? On pourrait dire succinctement que l’expérience de la maladie par ces derniers peut être une source considérable d’informations pour le médecin qui doit les soigner.

Il ne s’agit donc pas d’un savoir que possède le médecin même avec sa longue formation. L’article décrit en effet comment les connaissances du patient peuvent éclairer celle du médecin.

Et ce qui nous intéresse particulièrement dans cet article est qu’il concerne plus spécifiquement les personnes qui souffrent de maladie chroniques. En effet,

On serait donc en droit de penser que les personnes âgées puissent constituer de bons sujets puisque, comme on le sait, à mesure que l’on vieillit, les maladies chroniques tendent à se manifester, voire à se multiplier! On pourrait rétorquer que de nombreuses personnes âgées ne peuvent plus communiquer par elles-mêmes. Mais les proches aidants, eux, le peuvent!

Ainsi donc, en écoutant les patients, on peut apprendre à mieux les servir. Voilà un principe que l’on entend souvent mais qui est rarement mis en pratique, non pas parce que nous ne voulons pas écouter les patients, mais simplement parce qu’il faut une infrastructure, à la base. L’article de la revue Synergie confirme qu’il est possible d’intégrer le savoir des patients dans celui des médecins soignants. Mais comment appliquer ce même principe aux RPA ou, dit autrement, comment faire en sorte que les employés de RPA soient en mesure d’intégrer dans leur pratique le savoir des résidents? Voici un autre article qui décrit, celui-là, le travail des spécialistes en ressources humaines (2).

On y apprend que l’apport des résidents peut grandement faciliter leur travail. Comment? Simplement en les faisant participer au travail d’embauche! Selon l’article consulté, l’expérience aurait été tentée dans une RPA du Connecticut puis reprise dans une CHSLD de Montréal-Est : Depuis un an, deux résidents participent aux entrevues des préposés aux bénéficiaires. Et les résultats sont éloquents :

Comment expliquer cette réussite? Même si cet article que nous venons tout juste de citer ne parle pas, comme dans le précédent, d’un savoir expérimental, n’y aurait-il pas lieu d’en parler? Car il est évident que les deux résidents qui participent aux entrevues d’embauche possèdent ce savoir expérimental qui aide le ou la spécialiste en ressources humaines à faire son travail… et à mieux performer en tant que professionnel! D’ailleurs, l’un des résidents s’exprime ainsi :

Évidemment, cette réflexion est logique venant d’une personne qui nécessite des soins et pour qui la confiance envers son ou sa préposé(e) est primordiale. Mais comment une personne chargée de l’embauche et même diplômée des plus grandes écoles peut-elle le savoir à moins de se retrouver dans la même situation?

D’autre part, pour le cas des CHSLD et des RPA, on sait qu’une partie de la clientèle n’est pas en mesure d’éclairer de cette façon les professionnels. Mais ce n’est pas une raison pour ces derniers de nier le fait qu’une partie de leurs connaissances professionnelles provient précisément de ceux ou celles qu’ils veulent « aider » ou soigner.

Il ne s’agit pas évidemment de nier les compétences issues des études longues et opiniâtres. Il s’agit simplement de rappeler qu’une partie du savoir professionnel provient de la clientèle desservie. Mais si vous regardez présentement l’évolution, vous constatez que les principaux intéressés ont bien peu voix au chapitre et l’une des causes de cet état de fait semble être la bureaucratie qui laisse peu de place à ce genre de dialogue (2). Et de fait, le médecin traditionnel n’est-il pas aussi astreint à cette bureaucratie qui lui dicte en quelques sortes les principes qui sous-tendent sa pratique professionnelle? Et si c’est le cas pour les médecins, comment en serait-il autrement pour les autres professionnels? Toute une réflexion qui dépasse les préoccupations bureaucratiques pour rejoindre celle de la pratique voire de l’éthique professionnelles semble être nécessaire.

Le savoir des résidents peut être transférable. Il s’agit non seulement d’une valeur ajoutée dans la formation des professionnels œuvrant dans les RPA mais aussi d’une exigence qui deviendra sûrement, dans les années à venir, incontournable!

(1) BÉRUBÉ, Jade, « Le patient citoyen : l’avenir du réseau? », Synergie, avril/mai 2013, pp. 26-29.
http://www.aqesss.qc.ca/1775/Synergie.aqesss

(2) ARCHAMBAULT, Héloise, « Les résidents embauchent »,
http://www.journaldemontreal.com/2013/03/30/les-residents-embauchent

Ce qui démontre que le lien entre une résidence pour personnes âgées et son environnement est encore à décrire.

Il nous semble en effet qu’à l’avenir, les recherches portant sur les RPA devront de plus en plus tenir compte du milieu. Pour bien comprendre ce fait, regardons un moment où nous en sommes en matière d’hébergement pour aînés. Il y a bien sûr le règlement sur les RPA, dont nous avons parlé précédemment (3), qui distingue celles qui accueillent des personnes autonomes, et celles qui s’adressent aux personnes semi-autonomes. Et il y a la certification, avec ses exigences de plus en plus pointues et nombreuses. Par ailleurs, pour évaluer les résidences pour personnes âgées, nous avons aussi les sceaux de qualité Logi-être voire, éventuellement, les étoiles décernées par la RQRA (4).

Nous connaissons donc de mieux en mieux ce qu’est et ce que doit être une résidence pour personnes âgées « à l’interne », puisque des normes gouvernementales sont de plus en plus précises et que des critères d’évaluation sont constitués. La prochaine étape pour bien la comprendre sera sans doute d’évaluer ses rapports avec son milieu, avec sa communauté. Si ces rapports sont très souvent décrits par les propriétaires à qui nous parlons, et qui nous disent invariablement que leur résidence d’aînés est bien implantée dans la région, il nous semble qu’il reste encore à définir la nature de cette relation…

Afin de donner une preuve de cette carence, nous allons brièvement parler d’un document produit par la SCHL, intitulé « Indicateurs propres au vieillissement de la population à l’intention des collectivités » (5). Les chercheurs ont effectué une étude documentaire et interviewé plus de 30 urbanistes et autres experts afin de déterminer ces fameux indicateurs servant à déterminer les modèles d’aménagement les plus appropriés pour les aînés. Puis ils ont testé ces derniers dans deux collectivités.

Ce qui nous semble intéressant est le tableau final des indicateurs et la liste de contrôle qu’on retrouve dans cette étude (Annexe, pp. 7-11) (5), qui comptabilise des indicateurs aussi variés que les trottoirs (proportion de des deux côtés d’une rue ou d’un seul côté, qui sont dégagés après une chute de neige, etc…) la fréquence de déplacements des aînés, la présence de transports en commun, la sécurité (nombre d’actes criminels, systèmes de signalisation, accidents, etc.) la conformité des logements, etc… ,

Concernant les logements, les auteurs sont bien clairs :

Mais il n’y a guère d’informations à recueillir concernant les résidences pour personnes âgées situées dans une collectivité donnée, sinon le taux d’occupation, tels que décrit dans la grille des indicateurs :

Définition et principes de la balance de vente

Il n’est pas superflu de donner une définition de la balance de vente ou solde de vente ». Selon l’institut de développement du Québec, le solde de prix de vente est le

Solde existant entre le prix demandé par le vendeur d’un bien immeuble et l’argent qu’un acheteur verse pour l’acquisition de ce bien et qui fait l’objet du crédit vendeur. (3)

Il faut bien comprendre que la balance de vente ne doit pas être considérée comme un prêt privé, même si elle doit se placer en deuxième rang aux mêmes conditions que la première hypothèque. Pour qu’elle raison doit-on ne pas la considérer comme un prêt privé ? Simplement parce qu’elle est devenue une exigence sine qua non pour toute vente de RPA. Il faut bien comprendre que puisque la première hypothèque a été réduite en 2010, le solde de vente constitue en quelque sorte le manque à gagner…

La nécessité de la balance de vente

Rappelons simplement que les prêteurs sont devenus plus exigeants quand vient le temps d’accorder un prêt. Ils sont devenus aussi moins généreux ! En effet, alors que dans le passé, ils finançaient jusqu’à environ 80%, ils prêtent désormais pour environ 50% en fonction de leur propre valeur à eux (et non celle du vendeur).

De nos jours, il faut donc à l’acheteur une mise de fond d’environ 50% supérieure à ce qui était en vigueur avant 2010. Il faut donc une mise de fond beaucoup plus élevée pour acheter la même résidence aujourd’hui qu’il y a quelques années. Le pouvoir d’achat des acheteurs a donc considérablement diminué. Et ce fait a bien sûr des conséquences importantes pour un vendeur, puisqu’il y a beaucoup moins d’acheteurs susceptibles d’acheter sa résidence ! Vouloir vendre sans accorder la moindre balance de vente est donc, de nos jours, une transaction vouée à l’échec. La plupart des vendeurs qui refusent d’accorder une balance de vente ne vendent tout simplement pas leur résidence pour personnes âgées…

On comprendra donc que de nos jours, la balance de vente soit devenue essentielle pour conclure une transaction avec un refinancement de 50% à 60% de la valeur.

Le montant de la balance de vente

Cela dit, il convient de se demander quel est le montant qu’un vendeur doit accorder en balance de vente. Voici un tableau qui vous indique la part du prix de vente qui doit être défrayée au moyen de la balance de vente et la mise de fonds approximatif.

Une entente positive entre le vendeur et l’acheteur…

Ce qu’il faut comprendre c’est que tant l’acheteur que le vendeur y gagnent. Toute la question est cependant de fixer un montant de balance de vente qui réponde aux exigences du marché. Il m’est arrivé à plusieurs reprises de constater que de nombreux acheteurs avaient tendance à inscrire dans leur offre d’achat un montant de balance de vente qui était exagéré, essuyant ainsi, cela va de soi, un refus catégorique de la part du vendeur. Le pourcentage sera par contre différent selon que l’on parle d’une résidence pour aînés de 25, 70 ou de 200 unités.

Mais il arrive aussi très fréquemment que ce soit le vendeur qui, bien qu’acceptant d’accorder une balance de vente, offre un montant insuffisant. Tout l’art est alors de lui faire comprendre qu’il devra l’augmenter s’il désire réellement vendre sa RPA.

Bien sûr, de nombreux vendeurs sont réticents à accorder une balance de vente, pour diverses raisons. Mais la raison principale est d’être obligé de reprendre l’immeuble après quelques années ; évidemment, cela peut rendre un projet de vente irréalisable.

La loi du marché est donc encore et toujours celle qui prévaut lors de la vente d’une résidence pour personnes âgées ! Et le marché n’est plus ce qu’il était. L’acheteur et le vendeur se doivent donc de prendre conscience de cette nouvelle réalité pour en venir à conclure une transaction qui soit positive pour les deux parties. Il convient aussi de rappeler que la balance de vente n’est plus ce qu’elle n’était. Les vendeurs ont donc moins à craindre de perdre leur argent avec des mises de fonds aussi importantes.

Conclusion

Comme on le voit, la mise de fond a presque doublé depuis quelques années. Ce qui veut dire qu’en 2013, pour une transaction, disons, de 1 millions, une mise de fonds de 250 000$ et un solde de vente de 250 000$ sont des chiffres raisonnables. Il faut aussi ajouter qu’une mise de fonds aussi élevée vient sécuriser le vendeur qui doit accorder le solde de vente. Car aujourd’hui, on connaît très peu les gens avec qui on fait affaire. Mais une mise de fonds de 25% parle au nom de l’acheteur. Elle témoigne qu’il est un acheteur sérieux.

Et pour une transaction de plus de 5 millions, à titre indicatif on peut s’attendre à une mise de fonds de 15% et d’un solde de vente de 25%.

Le solde de vente est donc l’élément qui relie un acheteur sérieux à un vendeur sérieux, dans le contexte actuel.

REFERENCES

(1) PERREAULT, Richard, « Vendre une RPA ! », BRP 72,
http://www.richardperreault.ca/brp/72Web.html

(2) PERREAULT, Richard, « Acheteurs de résidences : attention aux mirages ! », BRP 74,
http://www.richardperreault.ca/brp/74Web.html

(3) Institut de développement urbain du Québec,
http://www.iduquebec.com/immobilier_en_francais/capsules/capsule10.aspx

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rpBRP 75.1

Pour notre part, nous nous sommes intéressés dans le présent texte au Services et commodités. Pourquoi cet ouvrage en particulier ? Parce que, nous apprend-on dans l’introduction,

Il s’agit donc d’une synthèse de l’ensemble du Guide. De plus, le thème, « services et commodités » nous semble particulièrement d’actualité, puisque les résidences d’aînés sont de plus en questionnées à travers les médias, la certification, etc.…

En gros, cet ouvrage s’attarde en effet à deux aspects essentiels d’une résidence pour personnes âgées, auxquels doivent tenir compte tout ceux et toutes celles qui désirent démarrer ce type d’entreprise : le premier est la détermination de la gamme des services à offrir aux résidents et le second rend compte des façons de fournir lesdits services. Et dans tout l’ouvrage, un élément important semble préoccuper les auteurs, à savoir:

C’est en effet ce qui nous semble être l’élément central de cet ouvrage : pour les auteurs, il ne s’agit pas seulement de démarrer une résidence pour aînés. Encore faut-il qu’elle soit rentable ! Et pour y arriver on doit se poser de nombreuses questions…

Quelques questions à poser

Ainsi, pour déterminer la gamme des services à offrir, divers aspects doivent être considérés, tels que l’emplacement (la résidence se trouve-t-elle en ville ou en campagne ?), le caractère d’ensemble (c’est-à-dire la distinction entre les services essentiels et facultatifs), le marché cible (les baby-boomers ou une clientèle plus âgée), la concurrence (puisque combler les caractères non satisfaits d’une collectivité exige du promoteur des études de marché, voir l’étude du coût de location des logements dans les autres résidences pou aînés de la région afin de se faire une idée du pouvoir d’achat de la clientèle ciblée) et, bien sûr, la règlementation.

Cet ouvrage consacre aussi plusieurs pages à ce que la SCHL appelle les services, qui sont les soins personnels, l’entretien ménager, la santé et bien-être, et les commodités (c’est-à-dire des appareils fonctionnels personnels, comme des fauteuils roulants et des cannes ou des prothèses auditives, des appareils fonctionnels intégrés, comme des lève-personne ou des ascenseurs, des activités sociales et récréatives, le transport et les commodités de luxe).

Quant aux façons de fournir les services, les auteurs, distinguent 4 types de services : 1. à domicile (c’est-à-dire dans le logement du résident), 2. Offerts sur place (soit dans les espaces communs), 3. Offerts par des organismes externes qui se trouvent près de la résidence et 4. Sous la forme de soins regroupés, c’est-à-dire fournis par des équipes de travailleurs communautaires.

Éviter les dépenses superflues

Jusqu’à maintenant, il n’y a rien de bien nouveau pour les promoteurs qui ont une expérience des résidences d’aînés ou des gestionnaires de ce type d’entreprise, si ce n’est cette nomenclature qui a le mérite, nous semble-t-il, d’offrir des concepts précis sur lesquelles l’analyse se base. Mais on aura remarqué aussi que se profile dans ce résumé cette préoccupation relevée plus haut de faire en sorte que le projet de créer une résidences pour personnes âgées soit rentable, dans des expressions tels que « commodités de luxe » et « organismes partenaires ». À de nombreuses reprises, en effet, on souligne, comme un avertissement, que les services et commodités peuvent nécessiter des dépenses supplémentaires :

Savoir utiliser les ressources existantes

D’où l’intérêt de recourir, selon la SCHL, à des services qui existent déjà dans la collectivité. Dans les villes, par exemple, il existe de plus en plus de bâtiments dits « polyvalents » qui renferment de nombreux services, comme, par exemple, des bibliothèques, des lieux de cultes ou d’anciens centres commerciaux. La SCHL propose même de créer un poste de concierge dans les résidences pour aînés, dans le but de guider efficacement les résidents vers les bons services externes.

Bien plus, pour ce qui des services sous la forme de soins regroupés, dont nous parlions plus tôt, la SCHL souligne que

Dans un contexte où certains grands promoteurs de résidences d’aînés semblent s’essouffler (2), cet ouvrage de la SCHL nous semble un avertissement à ne pas se laisser aller à l’enthousiasme, ou une invitation à la prudence. Il souligne également la nécessité de faire des économies en profitant des ressources provenant du milieu, qu’elles soient humaines ou matérielles. Ne serait-ce pas l’image des RPA de demain qui se profilent dans ces pages ? En tout cas, ce que semble nous dire la SCHL, c’est que lorsque vient le temps de créer une résidence pour personnes âgées, la prudence doit être de mise, et la réflexion doit précéder la construction…

(1) Pour consulter les 5 volumes de la série :
http://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/prin/coco/loaica/index.cfm

(2) BÉLANGER, Mathieu, « Situation « catastrophique » pour les résidences d’aînés »,
http://www.lapresse.ca/le-droit/actualites/actualites-regionales/201303/07/01-4628941-situation-catastrophique-pour-les-residences-daines.php?utm_categorieinterne=trafficdrivers&utm_contenuinterne=cyberpresse_vous_suggere_4626062_article_POS1

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On pourrait dire qu’actuellement, chercher des résidence pour personnes âgées au bon prix, c’est comme chercher de l’eau dans le désert. Il se peut bien sûr que vous en trouviez, mais il arrive aussi, dans le désert, qu’un espace d’eau que vous voyez à l’horizon soit simplement le reflet du soleil sur le sable… Et, comme le reflet avance avec vous, vous pouvez marcher longtemps avant de vous en apercevoir…

Des mirages de ce genre sont fréquents dans le milieu de l’habitation pour aînés. Et l’acheteur qui en est victime retombe dans la réalité lorsque le banquier lui fait comprendre qu’il a été victime d’un mirage… ou lorsque, en vérification diligente, il s’aperçoit après coup que la rentabilité de sa nouvelle résidence n’est pas ce qui était supposé!

C’est ce qui est arrivé tout récemment à un acheteur: il n’avait pas bien analysé les chiffres et c’est le banquier qui lui a fait comprendre que la RPA qu’il convoitait n’était pas assez rentable… Les salaires avaient été volontairement diminués par le vendeur, réduisant ainsi artificiellement le total des dépenses. Du reste, il ne faut pas se surprendre de l’intervention des banquiers : ceux-ci, depuis les 2 dernières années, préviennent les coups et portent le chapeau de conseillers avant celui de prêteurs.

De tels mirages peuvent aussi se produire lors des reprises de finances. Comme un appel d’offre vise précisément à faire grimper les enchères, il arrive quelques fois que des acheteurs, enivrés par l’exercice, offrent un prix top élevé et finissent par se désister…

Il y a évidemment rien de mal à chercher à recevoir le maximum pour une résidence à vendre. Le problème vient lorsque la rentabilité ne justifie pas le prix demandé. On est alors en face d’un mirage. Voici quelques conseils pour vous permettre d’avoir l’esprit solidement ancré dans la réalité du marché.

Quelques questions à poser

Même la notion de revenu net peut être un mirage s’il n’est pas interprété correctement. En effet, le cash flow dont vous parle le vendeur ne correspond pas au revenu net calculé par le prêteur (ou de la valeur économique), qui, lui, tient compte d’un grand nombre de dépenses qui ne sont pas considérées dans le cash flow. Il est donc nécessaire d’évaluer le revenu net que vous donne le vendeur. J’en ai parlé avec plus de détails dans un précédent article : le cash flow et le revenu net, ce n’est pas la même chose ! (1).

On peut aussi questionner le vendeur à savoir s’il travaille ou non dans sa résidence. S’il vous dit non, assurez-vous que c’est bien le cas, sinon vous serez obligé, une fois devenu propriétaire, de compenser le manque qui correspond aux heures passées par l’ancien propriétaire en engageant du personnel supplémentaire. En général, cela représente entre 40 000$ et 70 000$ de plus par année…

Car c’est le point de vue du prêteur qu’il faut prioriser, et c’est à partir de ses exigences qu’il faut établir la valeur réelle d’une résidence pour personnes âgées, soit une valeur qui corresponde à la réalité du marché et non à un « mirage ». Et d’ailleurs, si les chiffres ou les paroles peuvent être de la poudre aux yeux, il faut aussi se méfier des rapports d’évaluation qui, eux-aussi, peuvent comporter une part d’irréalité par des comparables vendus depuis trop longtemps ou non pertinents, et sur lesquels sont appliqués des taux de capitalisation trop bas.

L’art de lire un rapport d’évaluation

En effet, il ne faut pas avoir peur de questionner les rapports d’évaluation qu’on vous présente. Certaines questions de base devraient guider votre démarche d’analyse. Par exemple, vous devez vous demander si le taux de capitalisation calculé par l’évaluateur correspond à ceux en vigueur. S’il est trop bas, il se peut que la résidence convoitée soit un « mirage », puisque le prêteur reverra l’évaluation de la résidence pour aînés à la baisse avec son propre taux.

Une autre question à se poser concerne les comparables : est-ce que les comparables présentés dans le rapport d’évaluation sont réellement comparables avec la résidence évaluée? Il arrive très souvent que ce ne soit pas le cas, pour plusieurs raisons. On peut par exemple évaluer une résidence pour personnes âgées qui ne soit pas du même âge que la résidence à vendre, ou qui présente certaines caractéristiques qui ne sont pas toujours prises en compte. Par exemple, si les chambres de la résidence à vendre ne possèdent pas de toilette et lavabo, peut-on logiquement prendre pour comparable une autre qui en possède? Et que dire des résidences que l’on retrouve dans certains rapports d’évaluation, qui ont été vendues depuis trop longtemps pour être logiquement considérés en tant que comparables ? On pourrait poser d’autres questions telles que celle de savoir si le personnel est syndiqué ou non, ce qui influera forcément sur le prix de vente, ou d’autres encore plus « techniques » mais néanmoins essentielles : gicleurs, largeur des portes, présence ou non de sanitaires, dimension des unités…

Et, enfin, est-ce que le vendeur consent à accorder une balance de vente ? Cette question est essentielle car elle détermine le succès ou l’échec de la transaction. Bien plus, je dirais qu’il s’agit d’une condition obligatoire à sa réalisation. Pourquoi ? Parce que depuis 2009, les prêts accordés ont diminué de presque du tiers par rapport à ce qu’ils étaient avant la crise. La balance de vente est donc l’occasion de combler le manque et de permettre la conclusion de la transaction. Je parlerai d’ailleurs de la balance de vente dans un prochain numéro du BRP…

Vous pourriez me demander quel sont les conséquences d’être victime d’un mirage ? Dans le meilleur des cas, vous ne ferez que passer votre temps à passer d’un mirage l’autre. Mais dans le pire des cas, si vous offrez une mise de fonds importante, le prêteur pourra peut-être vous accorder votre prêt. Mais dans ce cas, vous prendrez conscience que vous avez payé trop cher pour les revenus de votre nouvelle résidence, par exemple, si vous avez mal évalué le nombre d’employés qui doivent être en place pour permettre à la RPA de fonctionner. Et alors votre mirage deviendra très lourd et vous devrez le porter comme un boulet. Ou tout simplement, vous pourrez vous apercevoir qu’avec votre mise de fonds, vous auriez pu vous acheter une résidence plus grosse ou plus luxueuse…

Et elle ne sera plus revendable à court ou moyen terme.

Ainsi, pour éviter les mirages, il suffit de poser les bonnes questions…

REFERENCES

(1) Voir BRP 72.
http://www.richardperreault.ca/brp/72Web.html

RÉSIDENCES POUR PERSONNES ÂGÉES À VENDRE – CLIQUER ICI

rpBRP 74.1

La vision des résidents… ou futurs résidents.

Madame Thérèse Boudreau-Dionne, membre du conseil des aînés de Pointe-Saint-Charles, a participé à la création d’un projet d’habitation communautaire, appelé La Cité des Bâtisseurs (1). L’intérêt du projet, comme elle l’explique, est d’avoir impliqué les aînés en les questionnant sur leurs besoins. Elle souligne par exemple la nécessité de faire remplir un questionnaire par tous les futurs résidents afin de connaître les loisirs qu’ils pratiquent et de pouvoir les organiser dans la résidence…

Mais est-ce qu’il suffit de vivre dans une résidence pour personnes âgées pour être heureux ?

Claude Tessier est nouvellement locataire. Au départ, il recherchait une résidence pour sa sœur qui s’est résignée à aller vivre dans une résidence pour aînés offrant plus de soins. Quant à Monsieur Tessier, il a finalement choisi d’aller lui-aussi habiter dans une résidence d’aînés. Mais est-il content de son choix ? Pour ce qui est du paysage qui donne sur son appartement, c’est bien. Mais pour le reste, il est déçu… Pour lui, les « vieux » sont des personnes âgées qui ont abdiqué. Il met l’emphase sur la solidarité qui doit être favorisée et développée dans la RPA, car cette solidarité s’effrite peu à peu entre 60 et 80 ans avec la perte des proches et le repli sur soi, solidarité qu’il ne retrouve pas. Il propose, par exemple, de rédiger une page dans le journal de la RPA, lequel ne doit pas être qu’une publication décrivant les activités à venir!

Notons ces deux éléments : participation à la conception (notamment pour les loisirs) et solidarité à développer.

Voilà pour les aînés d’aujourd’hui. Mais qu’en est-il des aînés de demain ?

L’ « age wave »

Claude Paré a parlé de l’ « age wave ». De quoi s’agit-il ? Il s’agit d’un phénomène mondial, qui se terminera dans les années 2031-2035. Dans ce mouvement, il semble que la population la plus représentée soit née entre 1946 et 1966. À ce boom générationnel s’ajoute le fait que ces gens ont une espérance de vie plus élevée et moins de différences entre les sexes (85 ans pour les hommes et 88 ans pour les femmes). Les femmes, par ailleurs, sont sur le marché du travail. Cette génération du baby boom a développé une volonté de dépenser et de s’affirmer, un culte de l’anticonformisme, et revendique le droit au choix d’une fin de vie. Ces gens ont par ailleurs l’expérience du placement d’un proche, ce qui les fait réfléchir sur leur propre futur en tant que personnes âgées. Ils ont aussi l’expérience de vivre seul. Tout cela implique de trouver des aidants naturels pour ces gens, quand ils en auront besoin. Pas facile quand on sait qu’il y a moins d’enfants…

Alors comment répondre aux besoins de tous ces gens en matière d’habitation ?

La notion d’habitat

Pour Jean-François Gilbert, Directeur chez Groupe Altus, « l’habitation naît de l’habitat décrit par l’habitant ». La notion d’habitat se définit donc par divers aspects : sa dimension affective (sentiment d’appartenance) ; le transport en commun à adapter au boomer de 85 ans ; la densité et la mixité de la population, qui est un autre défi lancé aux villes ; l’attachement à la ruralité ; la communauté d’intérêts ; la présence de commerces à grande surface ; le respect de la règle de 500 mètres (qui postule qu’au-delà de 500m, il y a perte du sentiment de sécurité) ; la notion de « +1 » (les services de proximité auxquels on a accès près de son domicile sont un plus dans notre vie, ce qui implique un baisse du coût d’habitation, d’entretien, de taxation et la possibilité de socialiser, compte tenu de toutes ces ressources qui viennent avec le logement…).

Les résidences pour personnes âgées… À quoi devraient-elles ressembler ?

L’un des conférenciers, Maxime Alexis Frappier, architecte associé à l’ACDF, a été frappé par des mots qui ont été dits par les conférenciers précédents, et qui lui semblaient résumer les préoccupations des aînés en regard à l’hébergement : isolement, échelle humaine, mixité, rigueur de la conception, nostalgie, intimité…
Il déplore l’ « orgie architecturale » qui prévaut actuellement dans bon nombre de projets internationaux, qui sont criards, vulgaires… Il propose au contraire d’investir dans la qualité des matériaux, dans la ventilation, dans la luminosité… Il a parsemé son intervention de nombreuses photographies, glanées dans plusieurs pays. On ne peut que s’émerveiller de l’enthousiasme manifesté par certains constructeurs et architectes à construire des habitations pour aînés, même si certaines d’entre elles présentent effectivement les caractéristiques de l’orgie architecturale qu’il abhorrait plus haut. Heureusement, au Québec, constate-t-il, on n’a pas suivi le mouvement de certains autres pays où l’on tente d’attirer des personnes âgées dans des immeubles à l’architecture bigarrée et tonitruante…

Pour Maxime-Alexis Frappier, il y a un constat à faire : aller vivre dans une résidence pour personnes âgées exige une transition qu’il faut gérer. Et dans toute transition, il y a un risque de bouleversement émotif lié à une perte des repères. De plus, le déclin des religions amène, pour compenser, à la nécessité du recueillement, à l’intimité, à la spiritualité… Mais si les gens sont de plus en plus individualistes, comment faire en sorte qu’ils puissent vivre ensemble ? Chaque personne étant différente, il privilégie la mixité des bâtiments qui se côtoient, comme placer une résidence d’aînés de 50 unités près d’une autre de 150. Il loue les bâtiments responsables, comme les maisons énergétiques ou celles avec cultures biologiques, « où l’humain a un rôle à jouer ».

Fort de son expérience dans la conception d’habitats conçus pour accueillir des communautés religieuses, il parle d’habitat semi collectif, c’est-à-dire présentant des lieux individuels, intimes mais regroupés… L’intimité, par exemple, implique de ne pas révéler les gens dès que l’on ouvre la porte d’entrée. Mais l’intimité, c’est aussi de pouvoir se rassembler entre amis, deux ou trois, pour discuter ou faire une partie d’échec sans être dérangés par les autres. Quant à l’aspect collectif, il peut se manifester par des espaces ensoleillés, colorés voire « odorants ». L’architecte donne à ce sujet l’exemple de l’odeur de biscuits cuisant tranquillement dans la cuisine et qui se diffuse dans la salle commune qui y est attenante… Autant de « stratégies » déployées par les architectes pour rendre les habitats plus… habitables !

La vision d’Ernesto Morales, l’autre architecte qui a participé au colloque, est tout aussi essentielle. Chercheur au Centre interdisciplinaire de recherche en réadaptation et intégration sociale (CIRRIS), il s’est intéressé à la sécurité chez soi et dans les RPA, s’appliquant à repérer les lieux dangereux ou mal conçus pour les personnes âgées. Son étude a le mérite de passer en revue toutes les sections d’un logement (entrée, salle de bain, chambre à coucher, etc.) et de les « coter », pour ainsi dire, en fonction de leur accessibilité et de leur adéquation pour les personnes âgées, mais pas seulement pour ces dernières, car les personnes jeunes peuvent aussi bénéficier d’un environnement sécuritaire. Les travaux de recherche de Monsieur Morales sont donc à suivre !

Voilà pour les résidences pour personnes âgées. Mais il ressort du colloque que d’autres formules d’habitation pourraient être disponibles aux aînés.

D’autres formules d’hébergement.

Jean-François Gilbert a parlé de formes d’habitation non traditionnelles, telles que condos, maisons multigénérationnelles, logements bi-générationnels (qui peuvent ressembler par exemple à deux 4 et demi qui sont reliés par une place centrale qui est le lieu de rencontre entre une personne âgée habitant dans l’un des 4 et demie et son fils qui habite dans l’autre). Quant aux communautés de retraités, que l’on retrouve notamment aux États-Unis et en Ontario, il semble qu’il y ait certains problèmes lorsque les « jeunes vieux » côtoient les « vieux vieux ». La valeur des propriétés tend à baisser, ce qui les rend difficiles à vendre. La formule « communautaire » semble toutefois plaire à de nombreuses personnes. Une expérience de ce genre a en effet été relatée durant le colloque, où les membres ont créé un comité qui gère la communauté. Bien sûr, cette formule ne convient pas à tout le monde. Mais elle est constitue sans doute une alternative intéressante pour les personnes qui n’ont pas peur de s’investir dans la communauté.

D’autres conférenciers ont soulevé d’autres projets intéressants. « Aging in place », par exemple, qui offre des services communautaires et des visites préventives pour les personnes de 75 ans et plus. Dans ce contexte, il semble qu’au Danemark, aucune nouvelle maison de retraite n’a été ouverte depuis longtemps ! En France, il y a des habitats évolutifs équipés de solution domotiques et en Suisse, il y a des habitats intergénérationnels avec prise en charge coordonnée des personnes âgées fragiles. Et enfin, le Royaume Uni offre une alternative à l’hébergement grâce à un soutien financier…

À quoi ressemblera l’hébergement pour aînés au Québec dans l’avenir ? Difficile à dire. Mais devant le vieillissement de la population, de nombreuses avenues se présentent qui méritent qu’on s’y attarde. Et l’animatrice, Madame Jocelyne Cazin, a déploré à quelques reprises qu’un tel colloque n’ait pas eu lieu dix ans plus tôt… pour se préparer. Souhaitons en tout cas que de tels rassemblements n’attendront pas… encore dix ans pour se manifester !

(1) http://www.citedesbatisseurs.org/

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ptBRP

Il serait trop long de résumer en un seul article cette journée qui fut bien remplie. Nous vous invitons à consulter ici le programme pour avoir une idée de son déroulement (1). Nous allons pour notre part commenter brièvement les communications des divers participants en les regroupant en deux thèmes qui font l’objet du présent texte et du suivant:

1. Un survol de l’hébergement pour aînés ;
2. La vision des aînés et celle des concepteurs de RPA.

Commençons par le premier thème.

Survol historique

Au tout début du colloque, Claude Paré, président-fondateur de Visavie, et Jean-François Gilbert, de Groupe Altus, ont uni leurs forces pour nous brosser un portrait des 25 dernières années en matière d’hébergement pour aînés. Monsieur Paré fait remarquer que dans les années 1985, aucune formule d’habitation ne répondaient aux besoins des « autonomes tannées », comme il les appelle, à savoir les personnes qui n’ont pas encore besoin de soins ou d’assistance, mais qui sont « tannées » de tondre la pelouse, d’entretenir leur maison, etc.

Les premières formules d’hébergement ont donc tenté de répondre à leurs besoins, mais avec peu de succès. En effet, les promoteurs avaient sous-estimé l’importance des services à leur apporter, si bien que, durant la période 1986-1991, environ, l’offre est moins importantes que la demande : les gens veulent plus de services. De nombreuses résidences ferment leurs portes, et des propriétaires confient leur(s) résidence(s) pour aînés à des gestionnaires…

Mais divers éléments positifs pour le marché des résidences pour personnes âgées vont se manifester : le marché de la revente des maisons qui est très bons ; le crédit d’impôt pour maintien à domicile ; l’augmentation de l’intérêt des investisseurs grâce notamment à la caisse de dépôts ; la redéfinition des CHSLD, qui gardent désormais les cas les plus lourds ; la présence de prêteurs spécialisés et le soutien de la SCHL ; une offre de services plus adaptée à la demande et enfin la capacité de payer plus grande de la part des résidents potentiels du fait que dans un couple, les deux travaillent.

Tout cela prélude à ce que Claude Paré appelle « le boom des années 2000 » (1999-2008), marqué par l’émergence de grands groupes (Groupe Maurice et autre) qui créent ce qu’il appelle des « Clubs Med pour aînés ». Dès lors, l’image de l’habitation pour aînés va changer. Ces nouvelles résidences sont plus grosses, plus spacieuses et pourvues de plus de services.

Mais à cette période d’ « euphorie » en succède une de marasme, avec la crise financière de 2009 dont les conséquences continuent de nous hanter aujourd’hui : le taux d’inoccupation augmente, les faillites se succèdent…

Qu’en est-il aujourd’hui ?

Les limites de la règlementation…

Dans un contexte où la société vieillit, où le nombre des résidences pour personnes âgées augmente de même que les normes et les exigences pour les gérer, Yves Desjardins, Président-directeur général du RQRA, a pour sa part intitulé sa présentation : « L’hébergement des aînés en résidence : Un fragile équilibre ». Cet équilibre fragile qu’il constate dans le milieu tient à différents facteurs : l’augmentation de l’espérance de vie, qui s’accompagne évidemment des incapacités qui surviennent à un âge plus avancé. On remarque en outre l’augmentation de maladies chroniques. D’où une complexification de la situation qui augmente les coûts. Et dans ce contexte, est-ce que les aînés ont tous les moyens d’appréhender l’avenir ? N’oublions pas qu’il y a des personnes seules et à faible revenu…

Or la situation des résidences privées pour aînés est problématique. Il rappelle que si certaines d’entre elles accueillent des personnes autonomes, il y en a plusieurs qui hébergent des personnes ayant besoin de 3 heures soins. En 2012, remarque-t-il, le nombre des résidences pour personnes âgées a doublé par rapport à 1994. La moyenne d’âge des résidents est de 84 ans (78 ans à l’entrée), et la majorité des résidences pour personnes âgées ont moins de 49 unités. Par ailleurs, chaque municipalité possède sa RPA. On la retrouve dans des bungalows ou des presbytères. Et il semble que le loyer au Québec est le plus bas dans tout le Canada, pour une clientèle qui, au Québec, semble préférer cette formule d’habitation par rapport à ailleurs au Canada. D’où la nécessité d’adapter les résidences d’aînés à la réalité d’aujourd’hui.

Dans ce monde des résidences pour aînés, l’équilibre est précaire du fait de l’incertitude liée à la certification. Monsieur Desjardins soutient que l’augmentation des exigences aura un effet néfaste en particulier sur les petites résidences qui devront fermer faute de moyens financiers suffisants pour se certifier. En fait, il soutient que 2013 sera une « année charnière » : l’augmentation des coûts liés à la certification, et l’incapacité d’augmenter les loyers indûment pour faire face à ces exigences forceront de nombreux propriétaires à fermer leur RPA, car vendre n’est pas une alternative dans le contexte du retrait de la SCHL de ce genre de transaction. Ainsi, même si les grosses résidences d’aînés ont plus de chance de s’en sortir, la baisse de l’offre de services amène « un risque de rupture ».

Dans ce contexte, Monsieur Desjardins rappelle que le RQRA demeure « partenaire du système de santé pour l’hébergement pour aînés », notamment en promouvant la qualité, en vendant de la sécurité et en adaptant les offres de services, notamment en développant des résidences évolutives, tout en faisant face à la pénurie de main d’œuvre…

Le défi est de taille : maintenir cette ressource essentielle que sont les résidences pour personnes âgées tout en établissant des règles de contrôle strictes…

Visions politiques…

L’un des panelistes invités est un ancien sociologue. D’entrée de jeu, il avoue qu’il n’habite pas encore dans une résidence d’aînés. Ce qui ne l’empêche pas de nous dresser un bilan des défis que représente le maintien à domicile des personnes âgées. Selon, lui, le gouvernement doit faire face à trois défis.

Le premier concerne l’épuisement physique des femmes. Avec la professionnalisation de ces dernières dit-il, on s’est attendu à un changement dans la répartition des tâches entres hommes et femmes ; malgré cela, l’épouse continue de s’occuper de tâches qui lui étaient traditionnellement révolues, en d’un parent âgé. Monsieur Laporte souligne que la Suède a résolu le problème en instituant une flexibilité du marché du travail afin de permettre aux gens (hommes et femmes) de concilier leur profession et leur rôle d’aidant : congé de travail, période de répit-repos, etc.

Le second défit concerne ce qu’il appelle la « délocalisation des carrières professionnelles » : Les enfants partent souvent à l’étranger ou dans une autre ville pour travailler, phénomène qui, conjugué avec le fait qu’il y a moins d’enfants et que les amis sont moins disponibles, provoquent ce que les sociologues appellent le « rétrécissement de l’atome social d’aide », ce qui oblige les aînés à se tourner vers les services professionnels.

La coopération des acteurs de soins et services est le troisième défi. Mais pour que la coopération fonctionne, rappelle Monsieur Laporte, « il faut apprendre à coopérer ». C’est en effet là que réside le défi !

Quel est la réponse du gouvernement à tout ce qui précède ? Marielle Benoît, qui représentait le Ministre de la Santé Rejean Hébert, nous a entretenus sur la politique du Ministère. On pourra suivre le développement dans les mois qui suivent. Pour l’instant, notons la nécessité pour l’État de trouver des avenues en ce qui a trait au financement, de revoir l’offre de services en développant des ressources assez développées et complémentaires, de porter un regard sur les besoins évolutifs et de prendre en considération l’intensité des services en fonction des besoins spécifiques (par exemple à la suite d’une fracture on désire retourner chez soi le plus rapidement possible ; il n’est pas nécessaire de demeurer à l’hôpital).

Madame Benoît s’attarde également sur les « tendances émergentes », notamment en ce qui a trait à l’amélioration de la qualité des soins offerts à domicile (en identifiant les normes et standards), à la diversification des milieux de vie en fonction des besoins (la coordination entre soins aigus et soins de longue durée, sachant par exemple que une journée alité demande 3 jours de réadaptation au patient et qu’il y a ainsi danger de rendre une personne âgée non-autonome si elle demeure trop longtemps à l’hôpital).

Comme on le voit, la situation des résidences pour personnes âgées s’inscrit tout naturellement dans un contexte beaucoup plus large, à l’intérieur duquel elle devront trouver leurs bases.

(1) http://www.ovs-oas.org/GetSimple/

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ptBRP

Une conjoncture peu propice aux transactions

Présentement, de nombreux facteurs concourent à rendre les transactions difficiles et hasardeuses :

• L’augmentation du taux d’inoccupation suite à la construction de nombreuses RPA depuis quelques années ;
• L’absence des baby boomers, encore trop jeunes pour aller vivre en résidence ;
• Le retrait (ou presque) de la SCHL et des institutions prêteuses depuis 2009, du refinancement hypothécaire;
• De nouvelles normes de financement pour les autres ;
• Les mises de fonds exigées sont de plus en plus importantes.

Dans ce contexte, comment les prêteurs abordent-ils actuellement les dossiers de résidences d’aînés ?

Ce qui n’a pas changé : le taux de capitalisation

Vous savez bien sûr ce qu’est le taux de capitalisation. Pour plus de détails, je vous invite à lire mon article. Disons simplement qu’il s’agit d’un concept essentiel utilisé dans le marché pour évaluer un immeuble ; car il est évident que la valeur d’une résidence pour personnes âgées, aux yeux des prêteurs, est en bonne partie déterminé par son taux de capitalisation ! C’était le cas en 2008 et ça l’est toujours aujourd’hui. Bien plus, les chiffres que j’affichais dans mon article de 2008, sont encore d’actualité aujourd’hui :

Le taux de capitalisation demeure donc à la base de toute évaluation. Et le tableau 1 montre en outre que plus une RPA offre des soins et services, plus le taux de capitalisation exigé par le prêteur est élevé.

De nouvelles exigences se sont ajoutées

Vous vous rappelez sûrement que vers mars 2009, les banques ont considérablement diminué leurs activités. Et depuis lors, il faut se conformer à d’autres exigences, soit des normes minimales de dépenses qui doivent être incluses dans le calcul. Je dois cependant ajouter que ces normes existaient déjà, mais en parole seulement ; maintenant elles doivent être respectées avec rigueur…

Les voici brièvement décrites :

Le tableau 2 montre que dans le cas de la vente d’une résidence pour aînés, pour chaque item, la perception diverge selon que l’on soit le propriétaire, le prêteur ou l’acheteur. La plupart de ces items ne sont pas comptabilisés par le vendeur ou l’évaluateur, ce qui fait que les revenus nets sont en hausse pour ces derniers. Mais à la fin, c’est le point de vue du prêteur qui prime ! Par exemple, en ce qui a trait aux antécédents de location, ce qui prime, c’est la stabilité depuis les 3 dernières années. Pourquoi ? Parce que la surconstruction a boulversé le marché des RPA, changeant la donne de façon dramatique pour certains type de résidences pour aînés. Et c’est ce que le prêteur garde en tête: Si votre résidence a connu une bonne location cette année mais que les années précédentes ont été difficiles, le prêteur va ajuster la valeur de votre résidence en conséquence…

Il faudrait aussi ajouter un mot sur les syndicats. On sait que depuis un certain temps, la syndicalisation est en hausse dans le monde de l’hébergement pour aînés et c’est une réalité très présente pour tous ceux qui se spécialisent dans les soins. Évidemment, les vendeurs et évaluateurs n’en tiendront pas compte dans leur évaluation. Mais on sait pourtant que la syndicalisation d’une résidence pour aînés occasionne une hausse de salaires de plus ou moins 20% et que seulement 25% des acheteurs vont s’intéresser à une RPA syndiquée, mais en tenant compte de ce fait lorsque vient le temps d’en établir la valeur…

Enfin, on sait que la certification est exigée par les prêteurs. Mais ces exigences ont augmenté; songeons simplement à celles qui a trait à la sécurité incendie et qui occasionnent des dépenses accrues de la part des propriétaires.

Conclusion : la bonne façon de calculer le revenu net provient des prêteurs !

Si le taux de capitalisation exigé pour établir la valeur ne semble pas avoir vraiment changé depuis 2009, le changement provient plutôt des autres exigences, qui, elles, en augmentant forcément les dépenses, rendent le revenu net sur papier plus bas et rendent plus difficile l’atteinte d’un prix de vente.

Les conséquences de tout ceci pour le vendeur d’une résidence pour personnes âgées sont considérables : le resserrement des exigences des prêteurs tout autant que de la certification sont autant d’incitatifs, pour le vendeur, à évaluer sa résidence d’une façon rigoureuse et réaliste.

Or la valeur d’une résidence pour aînés est jugée avec le TGA (ou taux de capitalisation) selon la méthode de calcul du prêteur. Le « cash flow » du vendeur n’a donc rien à voir avec les normes et méthode cités plus haut. Tenez compte uniquement du cash-flow pour évaluer votre résidence et c’est l’échec assuré.

Ceci explique pourquoi de nombreuses résidences pour aînés sont sur le marché durant des mois voire des années et qu’elles ne se vendent pas. Pour vendre une résidence pour personnes âgées, en 2013 et pour quelques années à venir, il faut se mettre dans le marché.

Certains vendeurs ont l’habitude de nous vendre leur rentabilité sur des projections futures, sur ce qui va arriver ou sur ce que l’acheteur pourra faire par la suite.

D’autres nous font miroiter une situation idéale de leur résidence qui ne correspond en rien à la réalité.

Ils contribuent simplement à maintenir la confusion. Ils sont dans une bulle fermée à la réalité du marché. ET au lieu de crever cette bulle, certains se contentent de souffler dedans…

Mais quel acheteur accepterait d’acheter du vent?

REFERENCES

(1) PERREAULT, Richard, « Le taux de capitalisation », Revue L’Indice, vol 9, no. 3, p.6
http://aineshebergement.com/indice/revue/v9-3.pdf

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rpBRP 72.1

Le 20 novembre dernier s’est tenue une conférence de la SCHL au Palais des Congrès de Montréal, sous le thème de « Tendances, transition et nouvelles réalités ». La SCHL nous a gracieusement fourni la documentation (1).

Avant de relever certains éléments qui, dans les diverses interventions, peuvent intéresser les propriétaires et gestionnaires de résidences pour aînés, voyons un peu le contenu de cette conférence. Elle était composée de trois séances distinctes quoique complémentaires. Dans un premier temps, Kevin Hughes et Bertrand Recher ont traité de « La province et sa métropole »; Leur intervention a été suivie par celle de Lydia Yakonowsky qui a proposé une « Visite de quartiers », puis par celle de Francis Cortellino intitulée « Tout sur la copropriété ».

On devine que la conférence ayant lieu à Montréal, les propos concernaient la région de Montréal. L’analyse de la situation de la province et de sa métropole furent traités successivement sous l’angle du marché de la revente, du marché du neuf et du marché locatif. La « visite de quartier », après avoir traité des tendances démographiques, s’attarda sur la propriété absolue, le marché de la revente, la copropriété, le marché du neuf et le marché locatif.

Il faut donc aller du côté de la tendance démographique, et du marché locatif pour se rapprocher de la réalité des résidences d’aînés.

Il serait évidemment intéressant de compléter les informations avec le fameux rapport annuel produit par la SCHL, qui se rapporte exclusivement aux résidences privées pour personnes âgées. Mais cette conférence a pour nous un intérêt bien particulier, celui de mettre en évidence certains aspects du marché qui peuvent se rapporter aussi aux résidences d’aînés et révéler certains aspects de ce marché spécialisé qui sont très peu traités la plupart du temps. Nous voulons parler des rapports entre les inscriptions et la vente et la distinction entre un marché de vendeur, un marché d’acheteur et un marché équilibré.

Comme on va le voir à l’instant, ces deux aspects sont essentiels à la compréhension du marché des résidences pour aînés et ils sont malheureusement occultés la plupart du temps, non seulement par les vendeurs et les acheteurs de résidences pour personnes âgées mais aussi et surtout par les professionnels du courtage immobilier et de l’évaluation.

Concernant le rapport entre le rapport entre les inscriptions et la vente tel que présenté dans les interventions de Mme Yakonowsky et Messieurs Hughes et Recher, il est fondé sur les données d’MLS. Et les tableaux sont parlants : on constate une augmentation des inscriptions et une baisse des ventes ! Il serait donc intéressant d’avoir les chiffres pour ce qui est des RPA spécifiquement. On pourrait aussi y ajouter les données provenant des actes notariés qui permettent entre autre de mesurer le temps entre l’inscription et la vente, comme le fait Mr Cortellino dans son intervention.

Quelques réflexions à partir de la conférence…

Si on se place spécifiquement du côté des résidences d’aînés, il suffit de questionner Richard Perreault pour voir les implications pour le cas des résidences pour personnes âgées :

Il faut tout d’abord se rappeler que le marché des résidences pour aînés se distingue de celui des autres types d’habitation dans la mesure où le financement est présentement très ardu. Les prêteurs étant de plus en plus frileux lorsque vient le temps d’accorder des prêts. Par ailleurs, les tableaux produits par les conférenciers cités plus haut démontrent que si les inscriptions sont en augmentation, les ventes, elles décroissent. On peut noter que c’est précisément ce qui se produit dans le milieu des résidences pour aînés : si de nombreuses résidences sont mises en vente, très peu d’entre elles sont effectivement vendues…

Quels sont les raisons à cela ? Selon Richard Perreault, l’une des raisons est sans contredit le prix trop élevé de (trop) nombreuses résidences d’aînés qui sont actuellement mises en vente. Et ce fait, conjugué au fait relevé plus haut à savoir qu’il est de plus en plus difficile d’obtenir un prêt pour ce type de commerce, explique la conjoncture actuelle. D’où vient que les résidences d’aînés soient très souvent listées à un prix trop élevé ? Les propriétaires, explique Richard Perreault, ont trop tendance à se fier sur les résidences qui sont présentement en vente pour établir la valeur de leur propre RPA, alors qu’ils devraient plutôt se servir des RPA vendues comme comparables.

Et le problème s’envenime lorsque les professionnels (évaluateurs et courtiers) n’ont d’autres choix que de se référer à des transactions datant de quelques années et non des derniers 18 mois. Résultat : les possibilités de conclure une transaction s’en trouvent sérieusement amoindries… À moins bien sûr que le vendeur consente à baisser son prix :

On comprend ainsi, tout l’intérêt qu’il y aurait à réfléchir sur le marché des résidences pour aînés en se basant sur certains concepts et méthodes d’analyse utilisés par la SCHL pour tous les types d’habitations.

Source :

(1) Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), Présentation sur la conférence sur les perspectives du marché de l’Habitation de Montréal, 2012. Ces renseignements sont reproduits et distribués « tels quels » avec l’autorisation de la SCHL. Adaptation de données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement, nom du Produit ou de l’Information, date de référence. La présente ne constitue en aucun cas un appui de la Société canadienne d’hypothèques et de logement envers ce produit.

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ptBRP 71.3

Aussi, nous saluons toutes les tentatives qui visent à pallier ces lacunes, dont celle qui fait l’objet de cet article. Les résultats de cette recherche ont paru dans un ouvrage tout récent intitulé : « Vieillissement et enjeux d’aménagement » (1). Si cet ouvrage ne parle évidemment pas que de résidences privées, un chapitre très intéressant y est consacré. Or l’une des observations des auteurs confirment nos propres impressions :

De quoi est-il question dans cette recherche? Selon nous, elle revient à des principes très simples pour les gens qui sont impliqués de près ou de loin dans le milieu mais en les abordant en profondeur. On y voit en effet une réflexion sur :

1. La résidence elle-même, car les auteurs proposent une typologie des résidences privées ;
2. Le milieu où se trouve la résidence est aussi évalué en fonction des besoins des aînés.

Les auteurs proposent donc une typologie des résidences d’aînés. Et cette typologie nous semble d’autant plus la bienvenue que la définition même des résidences d’aînés, selon la définition usuelle provenant des soins et des services sociaux, masque une réalité beaucoup plus complexe qu’il n’y paraît en lisant la définition. Et nous pourrions ajouter que le problème d’une définition restrictive a sans doute augmenté car depuis la parution du livre, la définition de résidences privées contenue dans la Loi semble s’être restreinte encore plus (3)

Les auteurs, pour leur part, proposent pourtant pas moins de 8 types de résidences d’aînés se trouvant dans la région de Montréal. Notons en passant qu’ils intègrent dans leur typologie les organismes à but non lucratifs.

Mais il est évident, selon les auteurs, que Montréal n’est pas pourvue partout de lieux propices à l’accueil de personnes âgées. Pour être en mesure d’évaluer ces diverses parties de Montréal en fonction des besoins particuliers des aînés, ils ont donc « coté » ces diverses régions en fonction de trois types d’environnement que les recherches de gérontologie sociale ont révélé comme étant essentiels pour le bien-être des personnes âgées : ce sont les environnements social et physique et « le paysage de services et d’équipement » (2) (p. 71).

L’intérêt de cette recherche est donc multiple : en ciblant sur une carte les divers types de RPA qu’ils ont découverts, en tentant de coter les diverses régions de Montréal en fonction de leurs aspects plus ou moins favorables à l’égard des besoins des aînés, et en combinant le contenu des deux cartes sur une troisième, les chercheurs en viennent à un portrait saisissant des résidences privées pour aînés de Montréal.

Mais où se trouvent ces résidences pour personnes âgées dans la région de Montréal ? Les auteurs ont remarqué, avec surprise, d’ailleurs, que les divers types de résidences qu’ils ont découverts sont répartis également un peu partout dans la région. Ce qui veut dire évidemment dans des milieux qui ne sont pas tous adaptés.

Ce qui nous amène à une conclusion qui peut sembler évidente, mais qui, lorsqu’elle provient d’une recherche de données pointues qui permet de l’appuyer, lui donne une force particulière :

En conclusion, le domaine de l’habitation pour aînés s’étant développé grandement, les données sont accessibles et elles permettent, lorsqu’elles sont colligées et croisées adéquatement, de pousser plus à fond la connaissance de ces types d’hébergement. Ce qui, nous semble essentiel lorsque vient le temps, par exemple, d’offrir de l’aide, financière ou autre, à cette ressource indispensable que sont les résidences pour personnes âgées…

Évidemment, il ne s’agissait ici que de résumer brièvement les résultats de cette recherche dans le but de montrer ses potentialités. Car de telles recherches nous semblent non seulement apporter des lumières sur le milieu des résidences pour aînés ; elle propose aussi, selon nous, une méthodologie pour les recherches futures…

REFERENCES

(1) NEGRON-POBLETTE, Paula et Anne-Marie SÉGUIN (dir.), Vieillissement et enjeux d’aménagement. Regards à différentes échelles, Presses de l’Université du Québec, 2012.

(2) CLICHE, Laurence, SÉGUIN, Anne-Marie et Philippe APPARICIO, « Qualité de l’environnement urbain autour des résidences privées pour personnes âgées à Montréal », in NEGRON-POBLETTE, Paula et Anne-Marie SÉGUIN (dir.), Vieillissement et enjeux d’aménagement. Regards à différentes échelles, Presses de l’Université du Québec, 2012. Chapitre 4, pp. 67-98.

(3) Voir « Vers une nouvelle définition d’une résidence d’aînés selon la loi ? », BRP 70.
http://www.richardperreault.ca/brp/70Web.html

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ptBRP 71.2

C’est donc dire qu’il y a un malaise qui prévaut chez une partie de la population et ce malgré la certification qui pourtant, est de plus en plus présente et sans compter le programme qualité Logi-être qui prend son essor. De plus, ce court passage que nous venons de citer soulève une certains nombres de questions subsidiaires qui méritent d’être formulées ici. Nous parlerons donc brièvement des sondages, de l’importance de normes de qualité pour rassurer la population, de la question de savoir qui devrait être chargé d’implanter ces normes, et nous terminerons en nous demandant si ce programme est le seul moyen de favoriser une image positive des résidences pour personnes âgées…

Les limites des sondages

Disons en premier lieu que le sondage a été commandé par la FADOQ, comme on nous l’apprend dans les résultats dudit sondage ; en effet,

Les personnes qui ont été questionnées étaient âgées de 45 ans et plus. Et globalement, 45% des répondants auraient une confiance élevée tandis que 55% d’entre eux auraient une confiance faible (3) (p.13).

Dans un autre article consulté, on apprend que ces données ont été remises en question par le RQRA, qui mentionne un autre sondage dont les résultats sont opposés :

Mais si on rappelle que les résidences d’aînés n’accueillent pas la totalité des personnes âgées, ces deux sondages parlent d’eux-mêmes : si certaines personnes ne désirent pas aller vivre en résidence, celles qui ont fait le choix d’y aller sont en générale satisfaites…

Évidemment, un sondage auprès des résidents est tout aussi légitime qu’un sondage visant à tâter le pouls de la population. Saluons ces deux initiatives qui peuvent nous permettre d’en savoir plus sur la perception des gens. Mais nous pourrions ajouter que pour la plupart des gens, toutes les résidences pour personnes âgées se ressemblent : les bonnes et les mauvaises, les grosses et les petites, celles qui sont situées en ville ou en région, celles qui hébergent des personnes autonomes et celles qui hébergent des personnes qui ont besoin d’énormément d’assistance…

Ainsi, il faudrait peut-être créer un sondage qui tienne compte de cette multitude de réalités qui se cachent derrière ce que l’on appelle les RPA : il faudrait sonder les personnes qui se rapprochent du moment d’aller en résidence, celles qui doivent faire un choix, celles qui y sont déjà, celles qui parlent pour un proche qui ne peut plus le faire, etc.

La perception du vieillissement et, par voie de conséquence, celle des RPA, nous semble donc difficile à saisir au moyen de quelques questions.

Qui va appliquer ces normes ?

Le sondage Léger Marketing souligne que les Québécois sont en faveur d’un programme d’évaluation de la qualité des RPA :

Mais qui devrait faire appliquer ces normes ? Selon le sondage Léger Marketing, 64% des Québécois considéreraient la FADOQ comme le meilleur choix pour gérer un programme d’évaluation des résidences privées (3) (p. 16). Et la FADOQ elle-même souligne que son programme Qualité Logi-être

Mais il convient d’ajouter que si la FADOQ, selon le sondage Léger Marketing, a été jugée la plus apte à gérer un tel programme, d’autres organismes étaient aussi en lice : le RQRA, les agences de santé et de services sociaux (ASSS) et d’autres encore. Et on pourrait ajouter que le choix de la FADOQ ne fait pourtant pas l’unanimité; pour le RQRA, par exemple :

Et nous pourrions aussi ajouter qu’un tel programme est à participation volontaire. Mais si certaines de ces normes en venaient éventuellement à intégrer la certification, la participation deviendrait obligatoire. Et dans ce cas, qui devrait s’en occuper ? Un organisme privé ou des représentants du système de santé ?

D’autres avenues…

Alors, qu’est-ce qui peut rassurer les gens ? Si les sondages sont importants et si la présence d’un organisme neutre pouvant évaluer les résidences pour personnes âgées peuvent offrir une vision positive des RPA dans la mesure où cela permet de garder un œil et par là même un contrôle sur celles-ci, on peut aussi penser que d’autres éléments peuvent aussi favoriser une vision positive.

Ainsi, dans un autre article récent, une représentente de Visavie, organisme qui offre des services conseil aux chercheurs de résidences pour aînés, souligne que « la meilleure façon d’être rassuré est de s’informer » :

Ce point de vue renvoie à certains éléments essentiels du marketing des résidences d’aînés, à savoir le « bouche à oreille » et le fait d’être bien implanté dans son milieu. Ainsi, la participation active des chercheurs de RPA est aussi requise, et pour ce faire, il faut sans doute considérer les résidences pour aînés comme un élément actif de notre société vieillissante et de ce fait, ne pas hésiter, lorsque l’on recherche une résidence, d’aller en visiter plusieurs et de se faire une idée personnelle… qui va au-delà de ce que nous montrent les médias et les divers organismes qui sont de près ou de loin liés à l’hébergement pour aînés.

REFERENCES

(1) BOURGOING-ALARIE,Marie-Ève, « Aînés des résidences privées de qualité »,
http://www.lhebdojournal.com/Societe/2012-11-28/article-3129665/Aines:-des-residences-privees-de-qualite/1

(2) http://www.fadoq.ca/docs/documents/Communiques/2012/communique20121116_sondagepqle.pdf

(3) Sondage Léger Marketing,
http://www.logi-etre.com/docs/Documents/2012.10.01.sondage_leger_marketing_pqle.pdf

(4) « Les résidences d’aînés soulèvent des craintes »
http://argent.canoe.ca/lca/affaires/quebec/archives/2012/11/les-residences-pour-aines-soulevent-des-craintes.html

(5) PAQUETTE, Julien, « Réinstaurer la confiance »,
http://www.journallarevue.com/Société/2012-11-19/article-3123391/Reinstaurer-la-confiance/1

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Alors, en quoi les résidences pour aînés peuvent-elles aider les municipalités à relever le défi que pose le vieillissement de ses membres ?

Nous avons trouvé un article assez récent qui fait état des défis auxquels devront faire face les municipalités de l’avenir et les multiples réflexions qui découlent de cet état de fait (2). Cet article ne parle donc pas uniquement de résidences pour personnes âgées mais il donne néanmoins une place significative au secteur privé.
L’intérêt pour nous provient de ce passage tiré de l’article en question :

Évidemment, ce passage ne parle pas des résidences privées plus petites dont il faudrait aussi évaluer l’apport. Mais il semble évidemment que celles dont on parle dans cet article résolvent un certain nombre de problèmes liés au vieillissement de la population et auxquels doivent faire face les municipalités. L’auteure parle en effet de

La première dimension est la nature du soutien : dans le cadre de la relation entre l’aidant et l’aidé, tout le problème est en effet de permettre à l’aidant d’être auprès de l’aidé, et l’auteure soulève deux façons de procéder : 1) soit il y a transfert monétaire de la part du gouvernement, et alors l’aidé doit se déplacer vers l’aidant ; soit 2) il y a une offre de services sociaux et alors c’est l’aidant qui doit se déplacer. Mais dans les deux cas, il y a déplacements, et donc des coûts qui y sont liés.

La seconde dimension est l’évolution de la répartition de la population. Certains lieux sont en effet peu adaptés pour les gens devenus âgés : les commerces sont situés dans des centres commerciaux et donc éloignés du domicile, ce qui pose des problèmes pour ceux et celles qui ont perdu leur permis de conduire. De plus, les maisons avec jardins demandent de l’entretien, tâches qui sont évidemment de plus en plus ardues, à mesure que l’on vieillit.

Et la troisième dimension concerne la diminution d’enfants et l’éloignement de ces derniers (pour le travail) lorsque le temps est venu d’offrir à leurs parents les soins et les services dont ils ont besoin.

Tout cela peut sembler évident mais cela occasionne des problèmes énormes pour le développement des municipalités dans le futur. Consciente qu’il est moins couteux et plus « facile » de transformer l’existant que de recommencer à zéro, l’auteure parle d’un « remodelage en profondeur » qui doit être effectué (2) (p.47) et du « vaste éventail des domaines où les municipalités sont appelées à intervenir » tels que l’accessibilité des ressources, le développement de l’économie sociale (notamment pour les services à domicile), la diffusion de l’information, les démarches visant à faciliter l’accessibilité aux logements sociaux, aux résidences privées, aux CHSLD, etc. Il est à noter que ces défis relevant des municipalités ont été décrits dans le détail par le Secrétariat aux aînés et une partie du texte est d’ailleurs cité dans l’article en question (voir note 2 p. 46).

On comprend donc pour quelles raisons les résidences pour personnes âgées ont un rôle à jouer dans les municipalités.

Est-ce à dire que les RPA (ou, pour mieux dire : le secteur privé) est l’unique réponse aux besoins futurs des municipalités? Bien sûr que non. Pour l’auteure, par exemple, les résidences privées mènent à l’inégalité, puisque certaines personnes âgées n’ont pas les moyens d’aller y vivre  et ainsi, le poids est déplacé vers les municipalités plus pauvres, car, autre problème, la richesse des municipalités n’est pas répartie également entre elles. Mais en définitive, pour les questions qui nous occupent, l’auteur décrit bien la problématique en ces termes :

Évaluer l’apport des résidences pour personnes âgées dans le développement des municipalités de demain n’est donc pas aisé. Et d’autres ressources sont aussi appelées à collaborer, comme les logements sociaux, qui semblent être de plus en plus la solution, car, selon un article récent, on construit de moins en moins de logements locatifs privés dans plusieurs régions du Québec, (3). Mais le même article fait un constat encourageant pour le cas des RPA, du moins pour ce qui est de Montréal :

Les coopératives ont donc un rôle à jouer (notamment pour les personnes âgées plus pauvres) mais la vitalité des résidences privées est donc requise, et remettre ces dernières dans le contexte  municipal nous semble une façon intéressante d’en évaluer l’apport social, d’autant plus que, comme nous l’apprenait un communiqué de presse assez récent, 251 nouvelles municipalités ont entrepris la démarche Municipalité amie des aînés (MADA) et que, comme il est expliqué dans ce texte, « La collaboration des différents acteurs de la collectivité constitue l’une des conditions gagnantes de la démarche MADA » (4)

REFERENCES

(1) Voir BRP 68 : « Comment répartir les ressources pour promouvoir l’hébergement pour aînés? »
http://www.ftq.qc.ca/nouvelles/2250/Certification-des-residences-privees?langue=fr

(2) SÉGUIN, Anne-Marie, « Le rôle des municipalités dans le soutien à une population vieillissante : Vers une reconfiguration du système de soutien aux aînés », Diversité urbaine, Vol. 11, no. 1 (Automne 2011), pp. 39-58

(3) FRAPRU, « Le sort du logement locatif dépend de celui du logement social », 2juillet2012
http://www.frapru.qc.ca/spip.php?article955

(4) « La ministre Marguerite Blais annonce que 251 nouvelles municipalités et MRC entreprennent la démarche Municipalité amie des aînés »
http://communiques.gouv.qc.ca/gouvqc/communiques/GPQF/Juillet2012/24/c2232.htm

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Ce problème a récemment été révélé dans le Rapport 2011-2012 du Protecteur du citoyen (1). Et force est de constater que le travail du Protecteur n’a pas uniquement l’intérêt de « protéger » les citoyens. Il nous semble important aussi parce qu’il révèle certaines carences de notre système de santé qui devront définitivement être étudiées. Et l’un des problèmes que révèle ce rapport concerne précisément l’évaluation des personnes âgées, tant lorsque vient le temps d’évaluer leur besoins à domicile (ce qui a bien sûr un impact au niveau de l’allocation à laquelle elles ont droit) que lorsqu’elles sont en plus grande perte d’autonomie et qu’il faut songer à l’hébergement…

À domicile : outils informatiques versus jugement professionnel

Concernant les soins à domicile, nous avons déjà relaté deux histoires de résidentes qui ont vu baisser leurs allocations suite à une réévaluation de leur état (2). Dans un autre cas, il semble que cette situation résulte de l’utilisation de la grille iso-smaf

Dans un autre rapport qui a été médiatisé, et intitulé « Chez soi : encore le premier choix ? », le problème de la grille iso-smaf, selon le protecteur, est explicité avec plus de détails :

Il n’est donc pas suffisant de posséder un instrument informatique performant pour s’assurer d’un calcul juste des allocations. Visiblement, s’assurer de la formation adéquate des utilisateurs et de leur professionnalisme semble être, de l’avis du Protecteur, importante voire même essentielle, puisque les gens ne sont pas infaillibles et les systèmes informatiques ne sont pas omniscients.

Dans les CHSLD : problèmes de mixité de la clientèle

Un autre problème soulevé par le Protecteur du citoyen nous semble provenir, du moins en partie, d’un problème d’évaluation des personnes âgées. Il s’agit de la mixité de la clientèle dans les CHSLD qui est due, entre autre à un « mauvais pairage entre les services offerts et le profil des résidents (processus d’admission à revoir) (1) (p. 129).
La mixité de la clientèle peut occasionner de sérieux problèmes. Le Protecteur rappelle le cas de cette dame qui vivant dans un CHSLD est décédée après avoir été agressée à plusieurs reprises par deux autres résidents. Il rappelle les problèmes qui peuvent survenir dans des unités prothétiques lorsque, précisément, diverses personnes qui ne devraient pas se côtoyer vivent néanmoins dans le même milieu :

Des cas semblables ne se retrouvent évidemment pas uniquement dans les unités prothétiques. Les gestionnaires de résidences d’aînés connaissent aussi des situations de ce genre forcés d’héberger des personnes qui devraient se retrouver ailleurs, mais, faute de places…

Ainsi, dans un contexte de vieillissement de la population, la question d’une évaluation efficace tant pour le cas des services à domicile que plus tard, dans le cadre du processus d’admission en CHSLD nous semble devoir être à l’ordre du jour. Et à ce sujet, la question des outils informatiques à utiliser tout autant que la question des compétences que doivent avoir ceux et celles qui les utilisent sont des aspects essentiels de la réflexion à poursuivre. Et les remarques provenant du Protecteur du citoyen soulignent (et rappellent) en outre que les travailleurs de la santé eux-mêmes peuvent être victimes d’une mauvaise évaluation des résidents dont ils ont la charge, et ces remarques, notons-le en passant, sont faites dans un contexte où les employés font de plus en plus entendre leurs voix…

REFERENCES

(1) Protecteur du citoyen, Rapport annuel 2011-2012, (section concernant le ministère des la Santé et des Services sociaux et son réseau de services)
http://www.protecteurducitoyen.qc.ca/fileadmin/medias/pdf/rapports_annuels/2011-12/10_RA__2011-12_SSS.pdf

(2) Voir BRP 67 : « Les vertus de l’allocation directe pour certains résidents de RPA »
http://www.richardperreault.ca/brp/67Web.html

(3) AQRP, Soins à domicile : la Protectrice du citoyen questionne l’outil du ministre Hébert.
http://aqrp.qc.ca/nouvelles/soins-a-domicile-la-protectrice-du-citoyen-questionne-l-outil-d-evaluation-du-ministre-hebert-359

(4) Rapport d’enquête du Protecteur du citoyen. Chez soi : toujours le premier choix? L’accessibilité aux services de soutien à domicile pour les personnes présentant une incapacité significative et persistante, Québec, 30 mars 2012.
http://www.protecteurducitoyen.qc.ca/fileadmin/medias/pdf/rapports_speciaux/2012-03-30_Accessibilite_Soutien_domicile.pdf

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Or, dans un mémoire qu’il a présenté à la commission de la santé et de services sociaux dans le cadre des consultations particulières sur le projet de loi no 16, (laquelle vise précisément à modifier certaines dispositions législatives), le Protecteur souligne que, en vertu de la loi sur les services de santé et services sociaux,

Alors qu’est-ce qui va changer à partir du 30 novembre prochain, selon le Protecteur du citoyen, en vertu des modifications contenues dans le projet de loi 16? Pour répondre à cette question, il faut revenir à la définition d’une résidence pour personnes âgées telles que définie dans le projet de loi :

On remarque en premier lieu que les divers soins et services sont mieux définis: repas, assistance personnelle, infirmiers, aide domestique, sécurité, loisirs, et que dorénavant, il faudra qu’une résidence, en plus d’offrir le gîte, offre au moins deux de ces services ou soins à la clientèle. Quant à celles qui n’offrent qu’un seul de ces soins et services, elles seront retirées de la liste des résidences privées pour personnes âgées… et donc exempté de l’obligation d’être certifiées.
Le détail est donc minime sur le papier mais peut, selon le Protecteur des citoyens, avoir un impact énorme sur les résidents âgés qui habitent dans une résidence pour personnes âgées qui n’offre qu’un seul des soins ou services décrits plus haut ; et, en fait, les conséquences néfastes, selon le protecteur sont de divers ordres: devant la pénurie des ressources actuelles telles que les ressources intermédiaires, le retrait d’un grand nombre de RPA de la liste actuelle auraient un impact majeur; de plus, les personnes âgées qui ont des revenus modestes auront plus de difficultés à trouver une RPA qui leur convient. (voir note 3, p. 3)

Mais il y a un autre argument du Protecteur du citoyen qui a attiré notre attention : qu’arrivera-t-il lorsqu’une résidence pour aînés qui accueille des personnes âgées de divers niveaux d’autonomie est retirée de la liste des RPA parce que, officiellement, elle n’offre qu’un seul service ou soin? Le rapport annuel 2011-2012 fait état par exemple de trois résidences totalisant 242 unités qui hébergent des personnes âgées de 65 ans et plus mais dont 25% ont entre 75 et 84 ans et qui doivent pourtant être retirées de la liste des résidences d’aînés parce qu’elle n’offrent aucun des services contenus dans le projet de loi 16…

Bien plus, dans le cadre du processus de certification, fait remarquer le Protecteur, le service d’incendie avait exigé que ces trois résidences soient pourvues d’un système d’incendie adéquat afin de permettre l’évacuation de leurs résidents en cas d’incendie (1) (p.132). Mais, bien sûr, si ces résidences en venaient à être retirées de la liste des RPA, cette exigence ne tiendrait plus puisque la certification ne serait plus imposée…

Et le problème ne touchera pas que ces trois résidences; en fait, souligne le Protecteur,

Il sera intéressant de voir la suite des choses. Quel est le point de vue des propriétaires et gestionnaires de résidence pour personnes âgées ? Qu’arrivera-t-il à celles qui hébergent des personnes de 65 ans et plus qui évidemment vieillissent et qui pourtant ne sont plus considérées comme telles au regard de la loi ? Devront-ils quitter la dite « résidence » pour aller vivre dans une autre qui correspond à la nouvelle définition? Ou la résidence pour aînés devra-t-elle se mettre à offrir au moins deux des services décrits plus haut pour reprendre son statut ? Et qu’en est-il des propriétaires qui ont dû se certifier et qui, dorénavant, ne gèreront plus une résidence privée pour aînés mais bien un immeuble à logements conventionnel ?

Voilà autant de questions (parmi d’autres) qui mériteront sans doute d’être posées à partir du 30 novembre prochain !

C’est à suivre…

REFERENCES

(1) Protecteur du citoyen, Rapport annuel 2011-2012, (section concernant le ministère de la Santé et des Services sociaux et son réseau de services)
http://www.protecteurducitoyen.qc.ca/fileadmin/medias/pdf/rapports_annuels/2011-12/10_RA__2011-12_SSS.pdf

(2) Loi sur les services de santé et les services sociaux (L.R.Q., Chapitre S4.2)
http://www2.publicationsduquebec.gouv.qc.ca/dynamicSearch/telecharge.php?type=2&file=/S_4_2/S4_2.html

(3) Protecteur du citoyen, Mémoire du protecteur du citoyen présenté à la commission de la santé et des services sociaux dans le cadre des consultations particulières sur le projet de loi no. 16, Québec, 6 septembre 2011.

(4) Projet de loi no. 16 (2011, chapitre 27), Québec, 2011
http://www2.publicationsduquebec.gouv.qc.ca/dynamicSearch/telecharge.php?type=5&file=2011C27F.PDF

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